Revue de l'immo #147 du 25 juin 2022

La revanche des villes moyennes

+ 17 % depuis 2018, c’est la hausse du nombre de transactions dans les villes bénéficiant du programme Action Cœur de ville, selon une étude du Conseil supérieur du notariat. C’est même + 20 % si on inclut toute l’agglomération. Les ventes ont baissé en 2020, covid oblige, mais sont reparties de plus belle en 2021. Sur les 200 villes étudiées, 185 ont vu leurs ventes augmenter. Certaines villes comme Pau, Perpignan, Narbonne, Tarbes ou Agde ont vu leurs ventes augmenter de 20 % en 3 ans. Les 15 villes où les transactions se sont tassées sont situées dans le Grand Est, en Guyane et Guadeloupe. La hausse des transactions s’est accompagnée d’une hausse des prix de l’immobilier de 15 %. Une hausse qualifiée de raisonnable par le directeur d’Action Cœur de ville, au regard de la qualité de vie et des rénovations dont sont l’objet ces villes et leur centres-villes.

Hausse des taux et perte de pouvoir d'achat immobilier : le classement des villes

La hausse des taux de crédit couplée à la hausse des prix ne fait pas du bien au portefeuille des acquéreurs. Un courtier a compilé les chiffres des grandes villes entre décembre 2021 et juin 2022 pour sortir le palmarès des villes où les acquéreurs y perdent le plus. En 1^ère position, Saint-Etienne, où ils perdent 14 m² en 6 mois, suivis du Mans (- 12 m²), Le Havre (- 10 m²), Dijon et Angers (- 9 m² chacune). Les prix dans les métropoles bougent peu : Strasbourg passe ainsi de 56 m² à 53 m² (- 3 m²), Lyon et Bordeaux perdent, elles, 2 m². Paris, où les prix sont à la baisse, ne bouge pas. Pour un remboursement net de 1000  € par mois et un emprunt de 209 222 sur 20 ans à un taux de 1,40 % (soit les conditions prises en compte dans l’étude), on peut toujours s’y offrir royalement 19 m².

Où vivre et investir dans le Grand Paris ?

Un classement inédit, qui regroupe près de 300 villes du Grand Paris. L’observatoire de l’attractivité immobilière lancé par la FNAIM du Grand Paris prend en compte 12 critères dont les prix de l’immobilier, la qualité des logements, mais aussi l’éducation, l’environnement, la santé, les transport et la sécurité. Le classement se base sur des statistiques officielles (Insee, Ministères, statistiques des mairies...). 2 classements sont disponibles, avec et sans le prix de l’immobilier. Avec, c’est la petite ville de Milly-la-Forêt (91) qui prend la tête, suivie de Paris 6^ème arrondissement, de Boigneville (91) et de Saint-Arnoult-en-Yvelines. Sans le critère de prix, on retrouve Paris 6^ème, Paris 8^ème, Milly-la-Forêt (91), Boigneville (91) et Versailles (78). Les petites villes de grande couronne, de même que les arrondissements centraux de Paris sont particulièrement bien placés.

Relouer trop cher en zone tendue peut coûter cher

Un propriétaire qui avait fortement augmenté son loyer à la relocation, s’est vu retoqué par le Tribunal judiciaire de Paris. Il a été condamné à verser à sa locataire 9700 € pour les loyers allant d’octobre 2020 à décembre 2021. L’appartement situé dans le 6^ème arrondissement de Paris avait été loué 2700 € mensuels à la nouvelle locataire soit 39 €/m² alors qu’il était loué avant 2055 € (29 €/m²). Même si le précédent loyer était en dessous du marché, le propriétaire aurait dû démontrer la sous-évaluation du loyer antérieur et « justifier de loyers de référence représentatifs de l’ensemble des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables », ce qu’il n’a pas fait. De même, la provision pour charges de 175 €/m² n’était pas justifiée.

Rénovation énergétique, l’arme anti-canicule

Isoler pour lutter contre la chaleur l'été peut paraître contre-intuitif, mais c'est pourtant la seule solution pour lutter contre les épisodes de fortes chaleurs. Pour limiter la chaleur accumulée et les ponts thermiques, il faut isoler toutes les parois (murs, sols, toitures, fenêtres, portes, etc.) et dans certains cas la ventilation et une vmc double flux sont nécessaires. Ces travaux ont un coût, autour de 600 €/m² qu’il est possible de baisser en faisant appel aux aides disponibles (MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et les aides des collectivités locales). Avec à la clé, des économies substantielles sur les factures de chauffage et un confort thermique sans égal en cas de forte chaleur.

Acheter une passoire thermique pour la louer, la belle affaire

On plaisante, mais il n’en reste pas moins qu’acheter un ou des logements à rénover, pour les louer après les avoir… rénovés, peut être tout à fait rentable. De nombreux propriétaires de logements mal classés au DPE cherchent à vendre, avant les interdictions de louer qui vont s’abattre en cascade sur les logements les plus mal isolés d'ici 2034. La performance énergétique est donc une bonne occasion de négocier le prix de vente à la baisse. Ensuite le bien étant destiné à la location, des aides à la rénovation existent. Attention toutefois à ne pas acheter n’importe quel logement classé E, F ou G. Le bien doit disposer par ailleurs de solides qualités, seules à même de garantir un rendement sur le long terme, sans oublier une bonne plus-value potentielle à la sortie.