Revue de l'immo #148 du 2 juillet 2022

Marché immobilier : le début de la descente ?

Après 2 années de transactions record, la dynamique est un peu en train de s’essouffler, selon la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim). À fin mars, le nombre de transactions sur un an s’élevaient à 1 175 000. C’est moins que le record d’août 2021 établi à 1 211 000. Le marché reste actif, mais la Fnaim note une baisse des compromis de vente de 3 % entre janvier et mai 2022. Les primo-accédants sont moins optimistes qu’auparavant. Ils ne sont que 44 % à estimer que c’est le moment d’acheter, contre 69 % il y a un an. Les prix, eux, continuent de s’envoler un peu partout en France (+ 7,7 % sur un an), sauf dans quelques grandes villes où ils stagnent et à Paris où ils baissent. La progression est particulièrement forte dans certaines villes moyennes comme Pau (+ 13,6 %), Brest (+ 12,2 %), Caen (+ 12 %) ou Le Havre (+ 11,4 %). La Rochelle rejoint Paris, Lyon et Annecy dans le club des villes à plus de 5000 €/m². La hausse des prix pourrait se calmer, après deux mois plus calmes (+ 0,4 % en avril et 0, 3 % en mai).

Pas de renaissance pour Maisons Phénix

Le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de Geoxia, le groupe qui détient Maisons Phénix, mais aussi Maison Familiale et Maison Castor. Fondé en 1946, Geoxia n’a pas survécu à la crise du Covid-19, suivie par la hausse du coût des matériaux à la suite de la guerre en Ukraine. Les quelques 1600 chantiers du groupe en France sont à l’arrêt. Les clients sont protégés par la garantie de livraison qui prévoit qu’en tel cas, c’est le garant qui se charge de faire terminer la construction. Mais dans ce cas précis, l’assureur des ¾ des contrats du groupe n’est autre qu’une filiale de Geoxia, qui a cependant sur le papier les fonds nécessaires. Le cas de Maisons Phénix est particulier en raison du mode de construction en partie préfabriqué unique à ce constructeur. Le ministère de l’économie va ainsi exceptionnellement financer la poursuite de l’activité, le temps que les usines finissent les chantiers en cours. Ce qui devrait finir par arriver avec du retard, pour tous les chantiers du groupe.

Toujours plus haut, l'apport personnel

Plus que doublé en 1 an ! Selon une étude du réseau Century21, l’apport personnel nécessaire pour financer un achat immobilier est passé de 24 872 € au 1^er semestre 2021 à 55 519 € au 1^er semestre 2022. Cela représente 21 % du montant du bien hors frais de notaire, un record. La transaction moyenne s’établit à 290 654 € pour une maison, et 240 961 € pour un appartement. Parmi les acquéreurs, les moins de 40 ans représentent 44,7 % des ventes, 34,8 % pour les plus de 50 ans, et fait nouveau, 19,6 % pour les plus de 60 ans. Les transactions sont composées à 63,4 % de résidences principales, à 29,8 % d’investissement locatif et à 6,9 % de résidences secondaires.

Encadrement des loyers à Bordeaux à partir du 15 juillet

Le plafonnement des loyers, déjà effectif à Paris, Lille et Lyon, va être mis en place à Bordeaux à compter du 15 juillet. La mairie veut ainsi lutter contre certains excès dans une ville devenue très attractive. L'encadrement des loyers est une mesure qui fixe un plafond à ne pas dépasser, en fonction de données telles que la situation, le caractère meublé ou non, la date de construction, etc. Ce montant ne doit pas dépasser 20 % du loyer dit de référence. La date du 15 juillet vise à encadrer en priorité les petites surfaces, les plus touchées par les excès, et que recherchent en priorité les étudiants à cette période. La mesure est par ailleurs effective à Montpellier depuis le 1^er juillet.

Le taux d’usure remonte (un peu)

Le taux d’usure a été augmenté au 1^er juillet. Réévalué tous les trimestres par la Banque de France, il désigne le taux maximal auquel il est possible d’emprunter pour une période donnée, tout frais confondus. Il passe ainsi sur 20 ans de 2,40 % à 2,55 ou 2,60 %. Pour les crédits de 10 à 20 ans, il passe de 2,43 % à 2,58 % ou 2,63 %. C'est une bonne nouvelle pour les ménages à qui cela devrait permettre d'eprunter un peu plus. Pressée par les courtiers de remonter davantage ce taux, en changeant son mode de calcul, la Banque de France, est restée sur son calcul classique, une moyenne des taux d’intérêts des 3 mois précédents. Les banques et courtiers se plaignent de la faiblesse du taux d’usure, qui selon eux aurait commencé à exclure depuis quelques semaines les moins fortunés. Mais de son côté la Banque de France indique n’avoir pas eu, ou très peu, de refus de taux en raison du taux d’usure. Les prochains mois seront donc révélateurs.

Un "bouclier loyer" pour éviter la flambée des loyers

Le ministre de l’Économie, Bruno Lemaire, a annoncé un plafonnement des hausses de loyer à 3,5 % pendant un an. Il sera donc possible pour les bailleurs d’augmenter leur loyer, mais dans la limite de 3,5 %. Cette mesure vise à accompagner les ménages les plus fragiles, alors que l’inflation pourrait atteindre 5,5 % en 2022. En temps normal, les bailleurs peuvent augmenter le loyer chaque année en l’indexant sur l’inflation. L’annonce de cette mesure intervient alors que les associations de consommateurs demandaient un gel des loyers. Elle constitue un compromis entre protéger les ménages modestes et préserver les intérêts des propriétaires bailleurs.