Revue de l'immo #155 du 8 octobre 2022

Les taux immobiliers continuent de flamber en octobre

La fenêtre de tir aura été de courte durée pour les emprunteurs. Sitôt le nouveau taux d’usure connu, les banques ont relevé leurs taux entre 0,15 et 0,40 %. Emprunter sous les 2 % sur 20 ans devient très compliqué. Et dans le même temps, les prix de l’immobilier ne baissent toujours pas. Sauf exception comme à Paris, ils stagnent ou sont en légère augmentation. Il n’est pas non plus possible de jouer sur l’allongement de la durée du crédit, dont la moyenne a atteint un record en août de 243 mois, soit 20,25 ans. Pour pouvoir continuer à emprunter, les apports gonflent de plus en plus. Un courtier note qu’en septembre, l’apport moyen était de 62 176 € (contre 29 405 € un an avant). Aujourd’hui, un ménage doit disposer de 5 366 € de revenus mensuels en moyenne pour pouvoir emprunter.

Le viager, un investissement - presque - comme un autre

Et si l’achat en viager offrait de nouvelles perspectives aux investisseurs, à l’heure où l’accès au crédit est de plus en plus compliqué ? L'un de ses principaux avantages est de permettre de devenir propriétaire sans devoir emprunter, ou disposer de la trésorerie. Le principe du viager est de verser au vendeur - le crédirentier - une somme fixe (appelée le bouquet), puis chaque mois une rente jusqu’à son décès. Sachant qu’un bien en viager ne se vend pas au prix normal au m² carré mais à prix décoté, avec une réduction qui peut aller de 25 à 60 % en fonction de l’âge du vendeur. L’investisseur doit donc disposer au départ d’une somme permettant de couvrir le bouquet, qui représente 15 à 20 % du prix décoté. C’est malgré tout un achat engageant pour l’acheteur qui doit payer la rente jusqu’au bout, ou ses héritiers s’il décède avant le vendeur. Sinon, le vendeur retrouve la possession pleine et entière de son bien. Acheter en viager a aussi un intérêt fiscal, en revanche attention au moment de la revente, le prix pris en compte est le prix décoté pour calculer la plus-value.

Gros rattrapage des prix dans l’ouest

Saint-Malo, le golfe du Morbihan, les Sables d'Olonne, Cholet... Le grand Ouest tire les prix vers le haut et opère un rattrapage après des années où l’immobilier local était sous-coté. Les confinements sont passés par là et les nouveaux arrivants ont afflué, alors même que l’offre s'assèche. Résultat, les prix s’envolent : + 21,9 % à Vannes en 1 an, + 21,3 % à Granville, + 26 % à Dinan… Un rattrapage sur les prix commencé il y a 5 ans, avant la pandémie, et qui a été accéléré depuis 2020. Le littoral est bien sûr en première ligne, mais aussi des villes éloignées de la côte comme Cholet ou Angers. Un marché qui, selon un notaire, finira par se réguler de lui-même.

Logement : la difficile rentrée des étudiants

Les étudiants ont fait leur rentrée mais leurs difficultés pour trouver un logement sont plus que jamais d'actualité. Les biens mis en location partent à des vitesses record. Gare à ceux qui ne sautent pas sur leur téléphone pour répondre dans la seconde, ou ne sont pas disponibles pour visiter au plus vite parce qu'ils travaillent ou sont dans une autre ville. La rareté de l’offre et la hausse de la demande rendent la concurrence féroce. Les demandes au Crous explosent et l’organisme parvient difficilement à en satisfaire une sur trois. Alors c’est le système D pour trouver où se loger. Certains étudiants sont obligés de louer en dépannage via des plateformes de location touristique à des prix exorbitants. D’autres doivent se résoudre à la colocation tout en s'estimant heureux d’avoir un logement.

À Paris, des appartements vue Sacré Cœur qui ne se vendent pas

Est-il possible de concilier à Paris prix attractifs, quartier en devenir, mixité sociale, sécurité et quotidien agréable ? Les avis divergent dans le 18ème, au sein du quartier Chapelle International. Le nouveau lotissement, qui se veut exemplaire avec le label haute qualité environnementale et des valeurs sociales et inclusives, prévoit plus de 1100 logements avec une école et une ferme urbaine. Il est sorti de terre sur d’anciennes friches de la SNCF. Mais parmi les 900 logements déjà livrés, magré les prestations et la vue, tous n’ont pas trouvé preneur. La faute à la mauvaise réputation du quartier (l’ancienne “colline du crack” a été évacuée en 2019), et un sentiment d’insécurité qui revient, après un temps d’amélioration. La quartier prévoit aussi l’arrivée du campus d'enseignement supérieur Condorcet et de l’Arena, futur site des JO 2024. Alors faut-il attendre quelques années que la vie et les commerces s’installent, comme le suggère les élus, ou préférer aller voir ailleurs ? Les avis des habitants divergent.

La copro, lieu de divergences écologiques entre anciens et modernes

Sur les réseaux sociaux, certains se plaignent de la tonte de la pelouse (brulée) en pleine canicule, d'autres du refus de travaux d'isolation par les copropriétaires âgés, de l’élagage des arbres ou encore de l'exiguïté du local à vélo. Le souci écologique des uns se heurte au couperet de l’AG, où sont discutés les sujets qui fâchent : sobriété énergétique, rénovation thermique, gestion écologique des espaces verts et des déchets, végétalisation des parties communes, etc. La partie est particulièrement âpre dans les grosses copros des années 60 et 70 qui réunissent des centaines de copropriétaires, le tout sur fond de conflit de génération. Et c’est sans parler des querelles entre propriétaires occupants et bailleurs, sur fond de flambée des prix de l’énergie et de nouvelles réglementations qui s’imposent à la copro comme la fin des chaudières au fioul ou l’individualisation des frais de chauffage. Les syndics ont eux peu de temps à consacrer à ces sujets et à la rénovation. Des sujets plus que jamais au cœur des débats.