Revue de l'immo #158 du 12 novembre 2022

Le marché s'oriente à la baisse

Après le pic des derniers mois, le marché immobilier amorce sa descente, suite logique des difficultés que rencontrent les acquéreurs pour obtenir des crédits. Les durées de vente s'allongent. Les vendeurs qui sont restés sur des prix hauts ne vendent pas, et la baisse du prix est d'autant plus importante que l'attente a été longue : 85 jours à Nice, 69 à Paris, 66 à Bordeaux... De moins en moins de ménages sont en capacité d'acheter dans les grandes villes, coincés par la flambée des taux d'intérêts et les prix élevés. Résultat, l'offre abonde mais les acquéreurs se font rares, comme à Paris, Lyon ou Bordeaux. Les petites villes font de la résistance et les prix s'y maintiennent hauts portés par une offre peu abondante. En soutien du marché, l'intérêt des investisseurs pour la pierre ne se dément pas, à l'heure où l'inflation fleurte avec les 6 %. L'investissement locatif représente entre 15 et 20 % des transactions. Autre secteur toujours porteur, le luxe (qui représente une part marginale du marché).

Les chiffres clés du parc de logements en France

La France compte 37,6 millions de logements, selon la dernière étude de l'Insee. C'est 400 000 logements de plus qu'en 2021, même si la croissance du parc de logements commencée il y a 40 ans tend à se tasser depuis 2007 et la crise financière. La part des propriétaires de leur résidence principale représente 58 % des ménages, stable depuis 2010. Celle des locataires se maintient autour des 40 % depuis 1982. Les résidences secondaires, au nombre de 3,7 millions, représente 9,8 % du parc. Les logements vacants se sont multipliés en 15 ans, avec une augmentation moyenne de 2,7 % par an. L'agglomération parisienne concentre 16 % des résidences principales. À l'inverse, 77 % des résidences secondaires sont situées hors zone urbaine ou dans des petites villes.

Les taux au-dessus des 2 %

Les taux des crédits contractés en octobre étaient en moyenne de 2,05 % selon l'Observatoire crédit logement CSA. Certaines banques proposent même des crédits à 3 % sur les durées les plus longues. Pour compenser, la durée moyenne des crédits augmente et dépasse 244 mois en octobre, une durée record. Et la capacité d'emprunt des ménages diminue. Avec 1000 € de remboursement mensuel, un ménage ne peut plus s'offrir de bien supérieur à 230 000 €, contre 259 000 € il y a un an. La bouffée d'air frais provoquée par la hausse du taux d'usure en octobre n'aura pas duré.

Où va le marché immobilier ?

Après l'euphorie, vient l'accalmie - relative, puisque le volume de ventes devrait à nouveau dépasser 1 million en 2022. Mais le marché se modifie. Les prix s'érodent dans la plupart des grandes villes, mais sont toujours bien orientés à la hausse dans certaines villes moyennes ou en zone rurale. Dans les métropoles, les stocks de biens à vendre commencent à s'accumuler, et le phénomène ne devrait pas se tarir avec l'interdiction de louer les logements les plus énergivores en janvier. Au contraire, les biens très énergivores sont de plus en plus nombreux sur le marché (28 % des logements à vendre en Île-de-France selon Guy Hoquet). Les taux de crédit vont continuer à grimper, avec comme horizon 2,80 % en moyenne en juin 2023, selon l'Observatoire Crédit logement CSA. L'immobilier neuf est lui particulièrement à la peine, avec un recul des mises en vente de logements collectifs de 9,8 % depuis le début de l'année, et de 26,8 % pour les maisons. Des prix du neuf à 4827 €/m² en moyenne, en augmentation de 5,8 % entre les 2èmes trimestres 2021 et 2022.

La taxe foncière à Paris multipliée par 2

En 2023 à Paris, la taxe foncière va augmenter de 52 %, quand le Conseil de Paris aura accrédité la décision de la maire de Paris, Anne Hidalgo. Cette dernière se justifie en arguant que la taxe n'a pas augmenté entre 2011 et 2021 et que la taxe foncière parisienne est la plus basse de France (en réalité, la plus basse des 50 plus grandes villes). C'est un "effort très important" demandé aux 32 % d'habitants propriétaires selon les mots du 1er adjoint. Des dérogations marginales existent, comme l'exonération toale pour les propriétaires qui entreprennent la rénovation thermique de leur logement, ceux titulaires d'allocations de solidarité (Aspa, ASI, AAH) ou les plus de 75 ans. Une annonce qui ne laisse personne indifférent.

Ma maison construite en circuit court

Des matériaux en circuit court, 0 plastique et 0 béton, c'est le pari qu'on fait un couple et un cabinet d'architectes pour rénover une longère normande. Les 8 matériaux utilisés sont tous traçables à moins de 150 km, pour une rénovation à haute valeur ajoutée écologique. Il a d'abord fallu identifier dans les environs les matériaux susceptibles de faire l'affaire. Exit le béton pour les fondations, mais des pieux en robinier faux acacia, venant d'une scierie à 15 km. Les murs sont isolés en chanvre, projeté avec de la terre crue. Au sol, des bouchons de liège (imputrescible) récupérés chez des restaurateurs ont servi d'isolant. Pour l'isolation accoustique ? Vous avez bien un peu de terre, de tiges de noisetier et de paille dans le jardin pour former des quenouilles ? Seul hic, le prix de ce chantier expérimental : 380 000 € pour 80 m². Un choix revendiqué par les architectes, destiné à inspirer d'autres personnes. La construction en circuit court, l'avenir du bâtiment ?