Revue de l'immo #162 du 10 décembre 2022

Les prix de l'immobilier baissent partout dans le monde

Il n'y a pas que dans certaines villes françaises que les prix de l'immobilier se mettent à baisser. Le scénario est le même un peu partout dans les grandes villes du globe. Est-on à l'aube d'un krach mondial ? Le marché mondial est dans tous les cas en train de se retourner, en lien avec le durcissement des politiques monétaires des banques centrales à travers le monde, qui agissent ainsi pour lutter contre l'inflation. En Suède, les prix ont baissé de 14 %. Au Royaume-Uni, ils pourraient baisser de 9 % d'ici l'an prochain, alors que les taux de crédit dépassent les 5 % et que les ventes ont chuté de 28 %. La bulle immobilière a éclaté en Chine, avec une chute des ventes de 43 % cette année. Les prix baissent un peu partout en Suède, en Allemagne, au Canada, en Nouvelle-Zélande, ou en Australie. Des prévisions comme on n'en avait pas vu depuis 2007-2008. Aux États-Unis, où les ménages consacrent désormais 3000 $ mensuels à leur logement contre 1500 pour les 10 dernières années, on s'inquiète d'une récession, schéma traditionnel qui suit un retournement immobilier. La différence avec 2008 vient du fait que les critères d'octroi de prêt ont été renforcés. La zone euro devrait éviter l'éclatement d'une bulle mais plutôt se diriger vers un atterrissage en douceur, selon un économiste. Il sera en revanche plus brutal dans les pays où les prix ont le plus augmenté et où l'endettement est élevé : Pays-Bas, Portugal, Suède, Canada et Australie.

En 2023, je vois, je vois... 

Une légère hausse des prix ! Enfin surtout dans les villes moyennes. Et moins importante que celle de 2022. C'est ce qui ressort de la dernière étude du Crédit Agricole qui table sur une hausse de 2 % en 2023, contre 4,8 % en 2023. Les grandes villes devraient voir leurs prix atterrir en douceur, comme à Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes. Le nombre de ventes devrait se tasser lui aussi, comme c'est d'ailleurs le cas depuis la rentrée, mais dans des proportions limitées étant donné que l'étude prévoit à nouveau un million de transactions en 2023 ! Cela serait une performance, en raison de la hausse des taux de crédit et de l'inflation actuelle. Plus étonnant encore, pour la banque, l'une des plus grosses pourvoyeuses de crédits immobiliers, le « resserrement de l’octroi de crédit devrait rester assez mesuré ». La hausse des taux de crédit ne devrait pas freiner la demande. Le conseil de l'économiste, auteur de l'étude, pour concrétiser son projet consiste à augmenter son apport, ou à réduire la surface envisagée, pour compenser la hausse des taux...

Bientôt le retour du PEL ?

Le taux de rémunération du Plan épargne logement (PEL) va être augmenté de 1 % à 2 % au 1er janvier, a annoncé le ministre de l'Économie Bruno Lemaire. Ces dernières années, le volet crédit du PEL n’était pas utilisé car les taux de crédit étaient très bas, fleuretant avec les 1 %. Depuis 2016, le taux d’un crédit ouvert grâce à un PEL est fixé à 2,20 %, montant qui redevient intéressant avec la remontée des taux. Le montant maximal empruntable dans le cadre d’un PEL est de 92 000 €, qu’il est possible de compléter avec un prêt classique. Le fait que cette épargne serve à nouveau à un projet immobilier (achat ou travaux de rénovation) serait une bonne nouvelle pour les banques, car les PEL ouvert avant 2011 et rémunérés en moyenne 4,5 % leur coûtent très cher. Le PEL a ainsi servi pendant des années de produit d’épargne sécurisée doté d’une rémunération très attractive.

Des nouvelles hausses de charges à prévoir en 2023 pour les copros

Elles ont augmenté de 3,9 % en 2021. En 2022, les charges de copropriété devraient continuer d'augmenter selon l'Association des responsables de copropriété (ARC). L'année 2020 avait été particulière, en raison du Covid, et avait vu les charges baisser de 2 %. En 2021, le coût moyen des charges courantes pour un 60 m² est passé de 2 622 € à 2 724 €. Le poste chauffage en particulier a explosé, avec une hausse de 15,2 % en 2021, suivi de l'électricité (+ 10 %), sans oublier les frais d'ascenseur et les honoraires des syndics. Ces 2 derniers postes pourraient présenter des risques de dérives budgétaires selon l'association, qui a déjà eu l'occasion de mettre en lumière les pratiques abusives de certains syndics. Certains postes sont restés stables comme les assurances ou les rémunérations des gardiens et employés d'immeuble.

Dans le maquis des aides à la rénovation énergétique

En France, 5,2 millions des 30 millions de résidences principales sont des passoires thermiques, étiquette F et G du diagnostic de performance énergétique. Leur part est particulièrement importante en Île-de-France (23,6 %) et en zone rurale (22 %). Dans ce reportage en Mayenne, on suit des conseillers thermiques France Révov' qui interviennent chez les particuliers pour conseiller sur les travaux à faire et les aides adéquates. L'embouillamini des aides est critiqué par la Cour des comptes, qui regrette l'absence à la fois d'un "pilotage fort et efficace de la politique de rénovation énergétique et d'un service public de l'accompagnement efficient sur l'ensemble du territoire". La majorité des demandes adressées par les particuliers concerne des monotravaux par étapes, à la fois moins performants énergétiquement et moins intéressants en termes d'aides. Le simple changement du mode de chauffage n'améliore pas le confort thermique et ne fait pas baisser la facture, si des travaux d'isolation ne sont pas entrepris aussi. Dans le brouillard des aides et des travaux à effectuer, coûteux, les choix ne sont pas faciles à faire. Des rénovations pourtant indispensables pour faire dans l'avenir des économies d'énergies, bonnes à la fois pour le portefeuille et la planète.

Et le chauffage le moins coûteux est...

La pompe à chaleur ! Une étude a passé en revue les différents modes de chauffage pour en synthétiser le coût annuel sur la durée de vie de l'équipement. On parle ici des logements individuels car les choses sont plus compliquées en copropriété. La pompe à chaleur air-eau ressort comme le moyen le plus économique de se chauffer (1 512 € par an en moyenne), suivie par le poêle à bois (1 637 €), la chaudière biolasse (1 845 €), etc. La chaudière fioul et les convecteurs électriques sont bons derniers (4 221 et 4 310 €).