Revue de l'immo #164 du 7 janvier 2023

Le marché immobilier en 2023

En 2023, les Français ont toujours le goût de la pierre, mais les conditions sont différentes des années précédentes. Les prix commencent à baisser un peu partout, les durées de vente s'allongent. Surtout, les conditions de financement à crédit sont de plus en plus drastiques et excluent de fait les primo-accédants et les plus modestes. Les taux de crédit devraient continuer d'augmenter pour fleureter avec les 3 %, ce qui signifie une perte de pouvoir d'achat pour les acquéreurs. Les mesures poussant à la rénovation énergétique des logements entraînent un afflux sur le marché des logements les plus énergivores avec des prix à la baisse entre 5 et 15 %. Le rééquilibrage territorial commencé avec la pandémie de Covid devrait se poursuivre, avec des chassés-croisés vers la campagne, mais aussi vers la ville pour ceux souhaitant retourner au cœur des villes. 

Le taux d'usure remonté

Depuis le 1er janvier, le taux d'usure, couperet qui empêche un certain nombre de méngaes d'accéder au crédit avec la remontée des taux, est passé à 3,57 % sur 20 ans ou plus. Ce taux est fixé à 3,53 sur les durées de 10 à 20 ans. Ce taux tout compris (le fameux TAEG, taux annuel effectif global) englobe le taux d'intérêt du prêt, mais aussi les frais d'assurance ainsi que les frais de dossier et de garantie. Il est actualisé tous les trimestres sur la base des taux pratiqués le trimestre précédent. En novembre 2022, l'observatoire Crédit Logement CSA a noté une moyenne de 2,25 % dans les taux proposés par les banques, hors assurance et frais. Les courtiers, très remontés contre le mode de calcul du taux d'usure, souhaitent qu'il soit revu tous les mois. Ils regrettent que la bouffée d'air frais pour les acquéreurs ne dure que quelques semaines avant que les taux proposés par les banques n'arrivent à nouveau à des niveaux couperet. La Banque de France remarque quant à elle que l'offre de prêts est en train de se normaliser, après des années de taux très bas. En 2023, la sélectivité des banques est décidément de retour.

L'interdiction de location des passoires thermiques commence maintenant

La mesure est en place depuis le 1er janvier, et vise à inciter les propriétaires à rénover leur logement : les logements dont la consommation annuelle est supérieure à 450 kWh/m2 sont désormais interdits à la location et considérés comme indécents vis-à-vis de la loi. Ces logements classés G+ au DPE ne peuvent être loués, et les baux en-cours ne pourront pas être renouvelés sans des travaux de mise aux nouvelles normes de décence énergétique. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut saisir la justice. Deux dérogations existent (si l'amélioration dépend entre autres de travaux dans les parties communes, refusés par la copropriété, et si des travaux ont déjà eu lieu mais que des contraintes architecturales ou patrimoniales bloquent d'autres travaux), qui n'interdisent cependant pas au juge de réduire ou de suspendre le loyer versé au bailleur. Les interdictions de mise en location vont s'élargir, dès 2025 avec tous les logements classés G, en 2028 avec ceux classés F et enfin en 2034 avec les E.

Quel impact des risques naturels sur les logements ?

Un logement avec vue sur mer ou au bord d'une rivière, des évocations qui font rêver les acquéreurs mais qui pour certaines ne sont plus sans risque. Les risques naturels se multiplient avec le réchauffement climatique et constituent dans certains endroits une vraie menace à court et moyen termes. Depuis le 1er janvier, les annonces immobilières doivent préciser si un ou des risques naturels menacent un logement à vendre ou à louer. La sécheresse, l'érosion côtière, le risque d'inondation affectent de façon variable la valeur des logements qui y sont soumis. Les catastrophes naturelles ont un effet important sur les prix pendant un temps, mais ceux-ci remontent rapidement au bout de quelques mois. Les biens situés sur le littoral continuent de s'arracher sans trop de négociations, même en Normandie ou en Aquitaine, régions pourtant les plus menacées par la montée des eaux. Même si la prise de conscience est en train de se faire concernant certains risques du côté des acquéreurs, il n'y a pour l'instant pas de répercussions sur les prix. Tant qu'on n'a pas été confronté au risque, difficile de l'envisager...

Le carnet de santé d'un logement, quèsaco ?

Ce document, prévu par la loi Climat et Résilience de 2021, est obligatoire depuis le 1er janvier pour les logements neufs et rénovés. Le Carnet d'information du logement (CIL) est établi au moment de la construction d'un logement neuf, ou de la rénovation d'un logement ancien entraînant une amélioraton significative de la performance énergétique. Il s'ajoute aux diagnostics obligatoires, dont le DPE concernant la performance énergétique. On y retrouve, dans le cas d'un logement neuf, les plans, les caractéristiques des équipements de chauffage, refroidissement, ventilation et production d'eau chaude, les matériaux utilisés pour l'isolation de la toiture, des murs, des portes, fenêtres et planchers. Dans l'ancien, les équipements installés et les matériaux utilisés.

Les aides MaPrimeRénov' évoluent

Le dispositif d'aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov' a évolué depuis le 1er janvier. L'accent est mis sur les rénovations globales (par opposition aux mono-travaux). Par exemple, le forfait "rénovation globale" pour les ménages aux ressources intermédiaires et supérieures est augmenté, et passe respectivement de 7 000 à 10 000 € et de 3 500 à 5 000 €. Les chaudières à gaz sont bannies du dispositif. La prime concernant l'installation de poêles à granulés diminue de 500 € pour les ménages très modestes et modestes (respectivement de 3 000 à 2 500 € et de 2 500 à 2 000 €). Le ménages les plus aisés ne seront plus aidés à partir d'avril quand ils réalisent des mono-travaux. Pour bénéficier d'une aide, ils devront se tourner vers la rénovation globale. Enfin, le bonus de 1 000 € pour l'installation d'appareils de chauffage fonctionnant aux énergies renouvelables est maintenu jusqu'au 31 mars.