Revue de l'immo #167 du 28 janvier 2023

Une nouvelle déclaration pour les propriétaires

Tous les propriétaires d'un bien immobilier sont désormais soumis à une nouvelle déclaration, à faire avant le 30 juin 2023. Et ce, que le bien soit votre résidence principale, secondaire, loué ou vacant. Cette nouvelle campagne déclarative fait suite à la suppression de la taxe d'habitation pour les résidences principales. Le but pour les impôts est d'identifier les biens qui restent soumis à cet impôt, à savoir les résidences secondaires, les biens loués et les logements vacants. 34 millions de propriétaires sont concernés. Pour déclarer, il faut se rendre sur le site des impôts, et accéder à l'outil « Gérer mes biens immobiliers ». Normalement les données d'occupation déjà connues du fisc sont préremplies. Si ce n'est pas le cas, le propriétaire doit indiquer à quel titre il occupait le logement au 1er janvier 2023. Pour les biens mis en location, l'identité des locataires et la période d'occupation sont à renseigner.

Quelles perspectives pour le crédit dans les prochains mois ?

La taux d'usure va être revu chaque mois à partir du 1er février, et ce jusqu'à l'été. Les nouveaux taux d'usure (en janvier, on est à 3,57 % pour un crédit sur 20 ans) vont donc être connus dans les prochains jours. Le relèvement tous les trimestres avait contribué à ralentir la hausse des taux depuis le printemps. Mais face à la baisse des prêts accordés en fin d'année, la Banque de France a finalement opté pour la mensualisation. On peut donc s'attendre à ce que la hausse des taux s'accélère légèrement, des taux qui pourraient atteindre les 4 % cet été. La question de la baisse du pouvoir d'achat immobilier des ménages va se poser avec d'autant plus d'acuité que la baisse des prix ne suit pour l'instant pas le même mouvement. « Pour compenser 1 % de hausse des taux des crédits sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages, il faut une baisse d’environ 7 % à 8 % des prix des biens », explique-t-on au Crédit Agricole.

Rien ne va plus pour les diagnostics

La lettre, de A à G, délivrée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est plus importante que jamais et influe sur le prix de vente. Les demandes ont explosé avec la mise en place de la nouvelle réglementation. Ce sont pas moins d'1,9 millions de diagnostics qui ont été réalisés en 2022 par 10 000 diagnostiqueurs, pour un montant entre 60 et 150 €. Des résultats étonnants ont été relevés dès 2021 par le gouvernement. Lors du diagnostic, le diagnostiqueur doit obtenr une multitude d'informations concernant le bâtiment, son enveloppe (planchers, murs, etc.), ses systèmes de chauffage, sanitaires, ventilation, et refroidissement s'il existe. La recherche des ces informations se fait dans une multitude de sources. Or parfois, aucune donnée n'est disponible ou visible, et le diagnostiqueur renseigne alors des valeurs par défaut. Des données « généralement pénalisantes par rapport aux valeurs réelles », selon le ministère du Logement. Certains en abusent même, par fainéantise et pour gagner du temps. La filière est jeune, et la certification nécessaire est acquise en 3 mois sans diplôme spécifique. Afin d'éviter les arnaques, il convient de vérifier dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs que le professionnel y figure bien, et en aval de l'intervention, de s'assurer de la présence du DPE effectué sur l'observatoire de l'Ademe. Au moindre doute, il est également possible de demander un second diagnostic.

Paris a plus que jamais la cote auprès des ultra riches

La ville s'est hissée en un an de la 5ème à la 1ère place des villes les plus recherchées par les grandes fortunes, dans le classement d'un réseau d'agences haut de gamme. La suite du classement est constituée de Miami, Austin, Tokyo et Genève. Serait-ce l'effet de la série "Emily in Paris", une jeune Américaine qui évolue dans un Paris luxueux et idéalisé ? C'est toute la capitale qui attire aujourd'hui, plus seulement l'ouest et quelques quartiers centraux. Paris a le vent en poupe et les biens exceptionnels tirent les prix vers des sommets inédits. La barre des 40 000/m² a été franchie plusieurs fois depuis 2020, et celle des 50 000/m² se rapproche. Les prestations comprennent invariablement une très grande hauteur sous plafond, une vue dégagée, un extérieur. Les étrangers reviennent en nombre, mais aussi des Français, rentrant souvent d'expatriation. Cet engouement pour Paris pourrait être lié au désamour qui touche Londres, victime collatérale du Brexit, et aux problèmes d'insécurité que connaît New York. 

Une épargne de précaution en plus de l’apport pour emprunter

Il faut désormais 60 000 € en moyenne pour pouvoir emprunter auprès d'une banque, un niveau historiquement haut. Les primo-accédants sont en première ligne, avec un apport qui a augmenté de 10 000 € en un an. Cet apport varie selon les régions. Moins important dans les Hauts-de-France et le Grand Est (36 000 et 38 000 €), il tutoie les sommets en Île-de-France avec plus de 86 000 € requis, quasi 20 % du coût moyen des opérations. La plus forte progression concerne le sud-est, où l'apport est passé en un an de 60 000 à 76 000 €. Et certaines banques exigent désormais en plus une épargne résiduelle pour accorder le prêt, correspondant en moyenne à un an de mensualités de crédit.  

Dans la poche au bout de 30 ans

Qui va à la chasse perd sa place. On connaissait déjà, pour un particulier, la possibilité de devenir propriétaire d'un bien qu'il occupe de façon paisible, au vu et su de tous, depuis au moins 30 ans. Or dans cette affaire, le nouveau propriétaire n'est pas un particulier mais une commune. Un propriétaire qui avait laissé une parcelle cadastrale lui appartenant devenir un parking public et une zone de bacs à déchets s'en est vu dépossédé par la prescription de 30 ans. Sa défense reposait sur le fait qu'il n'est écrit nul part dans le code général de la propriété des personnes publiques qu'une collectivité peut devenir propriétaire de cette façon. La Cour de cassation a jugé que, bien que la prescription trentenaire ne fasse pas partie des modes d'acquisition énumérés, elle n'était pas pour autant interdite.