Revue de l'immo #170 du 18 février 2023

Acheteurs ou vendeurs, qui a la main ?

Les vendeurs seraient encore les maîtres de la négociation, selon une étude du réseau Guy Hoquet l'Immobilier. En janvier, les prix dans les agences du réseau se sont négociés en baisse de 4,61 % en moyenne, soit quasiment comme en janvier 2022 (- 4,74 %). Les prix ne sont donc actuellement pas bradés. Ils seraient même en hausse de 3,5 % à l'échelle nationale selon le baromètre maison, avec toutefois plusieurs régions où ils baissent (Auvergne-Rhône-Alpes, Île-de-France, Nouvelle Aquitaine et Paca). Même constat pour le porte-parole des notaires du Grand Paris qui dit ne pas ressentir de baisse significative, mais une phase d'entre-deux. Selon la même étude, ce sont les maisons qui se négocient le plus à - 5,31 %, contre - 3,98 % pour les appartements. Dans ce contexte, ce sont les vendeurs qui restent en position de force. Tout le monde s'observe, et les acheteurs ont tendance à attendre, quitte à repousser leur projet en attendant des jours meilleurs et des prix en baisse. La situation pourrait d'ailleurs s'inverser dans les prochains mois avec notamment l'arrivée sur le marché de nouvelles passoires thermiques. La diminution du nombre d'acheteurs, en lien avec les difficultés croissantes d'accès au crédit, pourrait également forcer les vendeurs à baisser leur prix pour réussir à vendre.

1,80 m, ça ne passe pas

En France, la hauteur sous plafond requise pour louer un bien est de 2,20 m. Mais un projet de décret actuellement en cours d'étude a créé la polémique. Il y est question d'autoriser, sous certaines conditions, la location de logements avec une hauteur sous plafond d'1,80 m. La formule a fait bondir le directeur des études de la Fondation Abbé Pierre, qui considère qu'une large partie de la population ne pourrait s'y tenir debout (faisant référence à la taille moyenne des hommes en France de 1,76 m). La mesure pourrait selon lui permettre de louer des chambres de bonnes, des habitats dans des corons, des souplex et des combles ou caves. Le décret visait à l'origine à unifier les quelques 70 réglements existants au niveau national dans l'optique de renforcer cette norme sanitaire, d’hygiène et de salubrité des logements. Le couac embarrasse le gouvernement, et une source proche du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, dont dépend le logement souligne que « les règles relatives à la décence d’un logement ne sont aucunement modifiées, le décret de 2002 reste inchangé en fixant soit une hauteur sous plafond minimum de 2,20 m soit un volume habitable minimum à respecter ». Une nouvelle copie du projet de décret va être rendue rapidement.

Emprunter quand on est retraité

Peut-on encore emprunter à plus de 50 ou même 60 ans ? Un courtier s'est posé la question dans une étude et constate que seuls 10 % des emprunteurs passés par lui en 2022 avaient plus de 50 ans. C'était 12 % en 2020, et 17 % en 2019. Ce recul serait du au durcissement des conditions d'octroi de crédit, et en particulier du taux d'usure, qui pénalise particulièrement, selon lui, les plus âgés en raison du taux d'assurance qui leur est demandé. Les seniors empruntent aussi sur des durées plus courtes, ce qui augmente le poids de l'assurance. Seuls 3 % des emprunteurs sont des retraités de plus de 60 ans. L'étude a calculé la capacité d'emprunt sur 15 ans avec une retraite moyenne de 1400 € nets au taux de 2,7 % et 10 % d'apport. Un retraité peut ainsi emprunter 68 318 €, soit 8 490 € de moins qu'il y a un an. Il peut s'offrir 6,5 m² à Paris, 13 m² à Aix et Lyon, 15 m² à Bordeaux, 35 m² au Havre, et 49,5 m² à Saint-Étienne.

Que faire d'un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible peut avoir une utilité. Vous pouvez par exemple y implanter une habitation légère type tiny house, yourte, cabane ou tente. Nulle autorisation n'est nécessaire si elle reste moins de 3 mois par an et qu'elle est mobile ou démontable (autorisations limitée à 15 jours autour des sites patrimoniaux remarquables). Si vous souhaitez vous agrandir au-delà de 20 m², un permis de construire est nécessaire. Autre solution, vous pourriez louer votre parcelle à un exploitant au moyen d'un bail dérogatoire au statut de fermage, ou signer une convention de mise à disposition de votre terrain avec une Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer), qui le louera à un agriculteur. Les terres non fertiles mais bien exposées peuvent aussi faire l'affaire d'un producteur d'énergie verte qui y installera des panneaux photovoltaïques. Enfin si vous souhaitez vendre, sondez d'abord les voisins qui pourraient être intéressés à racheter une parcelle limitrophe de leur terrain.

Acheter à Paris de plus en plus petit pour les primo-accédants

Dans la capitale, passer de la location à l'achat de sa résidence principale fait perdre de la surface. Avec les mêmes revenus, les acheteurs primo-accédants perdent 11 m² de surface en moyenne à Paris comparé à la location et 10 m² dans les communes limitrophes, selon une étude. Et la situation a empiré en 1 an. Des taux qui passent de 1,5 % à 3 % font perdre aux primo-accédants 20 % de leur capacité d'endettement. Résultats, les acheteurs qui cherchent la même surface ouu le même nombre de pièces sont obligés d'aller chercher plus loin, en première et deuxième couronne. Dans cette dernière, les prix continuent d'augmenter. Pour acheter en ïle-de-France, les jeunes se tournent parfois vers l'investissement dans des petites surfaces, une stratégie intéressante sur le long terme.