Revue de l'immo #172 du 11 mars 2023

Encore du pain sur la planche pour la loi anti-squat

Impensable, mais vrai ! Un squatteur a porté plainte contre le propriétaire du logement qu’il occupait illégalement, estimant être victime d’une violation de domicile. Pour récupérer son bien rapidement, le propriétaire avait en effet employé la manière forte en condamnant l’accès à l’immeuble. Mal lui en prit puisque le squatteur réclame désormais des dommages et intérêts. Cette mésaventure rappelle qu’il vaut mieux éviter de se faire justice soi-même, y compris lorsque l’expulsion traîne en longueur. La sanction peut aller jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende. Quant au squatteur, il risque - seulement - un an de prison et 15 000 euros d’amende. Une aberration parmi tant d’autres qui agace les propriétaires. La bonne nouvelle ? Le Gouvernement ne reste pas les bras croisés. Une proposition de loi visant un triplement des sanctions à l’encontre des occupants illégaux a été adoptée en première lecture. D’autres suivront, notamment pour punir la publicité ou la propagande prônant des méthodes pour faciliter le squat, à l’instar d’un guide du parfait squatteur, disponible en ligne depuis… 20 ans. 

Cartographie des passoires thermiques

Au classement des villes avec les logements les plus mal isolés, l’Île-de-France remporte la palme, avec près d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) sur 4 classé F ou G. Saint-Mandé occupe la première marche du podium avec environ 56 % de DPE F ou G. Avec leurs logements construits dans les années 70-80, les stations de ski ne sont pas mieux loties. Tignes se trouve au sommet du classement avec 48 % de DPE F ou G. La situation n’est guère plus reluisante à La Plagne-Tarentaise et à Morzine où l’on compte respectivement 47,5 % et 45,6 % de logements étiquetés F et G. Qu’en est-il des villes moyennes ? À Rouen, Lille, Annecy et Caen, un diagnostic sur 5 se termine avec une note F ou G. Ce classement a été établi à partir de l’analyse de 3 millions de DPE, entre juillet 2021 et mi-janvier 2023, publiés par l’Ademe. Pour rappel, les loyers de ces passoires thermiques ne peuvent plus être augmentés depuis l’été dernier. Faute d’être rénovés, ces logements énergivores ne pourront plus être loués dans un avenir proche. De quoi faire drastiquement baisser l’offre locative dans les années à venir ?

Des données sur l’eau bientôt plus transparentes pour les copros

Combien d’eau consommez-vous par an ? Si vous vivez dans une copropriété équipée d’un compteur d’eau collectif, vous aurez bien du mal à répondre. Et pour cause ! Le décompte des charges fait apparaître un chiffre qui ne reflète en aucun cas votre consommation réelle. Dans ces copropriétés, la facture se base sur la consommation totale des occupants de l’immeuble, divisée par les tantièmes. Un mode de calcul voué à disparaître. Une ordonnance vise à obliger les syndics à informer les propriétaires occupants ou bailleurs sur leur consommation individuelle d’eau, au moins une fois par an. Fini de noyer le poisson ! De quoi sensibiliser chacun sur sa propre consommation… et tendre vers une généralisation de l’individualisation des frais. Une bonne nouvelle pour ceux qui fournissent des efforts pour économiser cette ressource au quotidien. Mais ce n’est pas tout ! L’ordonnance prévoit aussi que les propriétaires d’un appartement soient informés sur la qualité de l’eau. Présence de chlorures, sulfates, nitrates, acidité… tout, tout, tout, vous saurez tout sur l’eau qui sort de vos robinets.

La revanche du bois sur le béton

Le béton a du plomb dans l’aile. Incapable d’atteindre les seuils d’émission de CO2 imposés par la RE2020 à l’horizon de 2031, ce matériau polluant cède progressivement sa place au bois. Ce dernier ne se cantonne plus à la maison individuelle. Il s’impose dans tous les secteurs de la construction. Des écoles, hôtels et bureaux en bois voient le jour aux quatre coins de l’Hexagone. Vinci, Eiffage ou encore NGE, les grands groupes immobiliers ont acquis un véritable savoir-faire dans la construction en bois, et plus particulièrement la construction modulaire. Les murs et planchers sont montés en atelier, avant d’être assemblés sur le site. Dans certains cas, le module complet est intégré au chantier. Cette fabrication hors site a de nombreux avantages, notamment celui de réduire la durée du chantier. En 2020, la construction en bois représentait moins de 7 % du marché du logement. Des acteurs majeurs comme Bouygues ambitionnent d’atteindre 30 % de projets en bois d’ici 2030. Affaire à suivre…

Des solutions clés en main pour rénover les passoires thermiques

Comme bon nombre de Français, vous vous sentez perdu dans les méandres administratifs des aides à la rénovation ? Entre les conditions pour y prétendre et les documents à rassembler pour créer un dossier, il y a de quoi y perdre son latin. Si vous louez un logement énergivore ou comptez investir dans une passoire thermique, vous n’aurez pourtant pas d’autre choix que de passer prochainement par la case travaux… Et sans ces aides, la note risque d’être très salée. Ne faites pas cavalier seul ! De nombreux acteurs de l’immobilier scellent des partenariats avec des spécialistes de la rénovation énergétique afin de proposer des solutions clés en main à leurs clients. Travaux de rénovation, demandes de subvention… ils vous guident pas à pas. Vers qui se tourner ? Le choix s’élargit. Après les duos Effy-Airbnb, Orpi-Heero, c’est au tour d’EDF de renforcer son offre d’accompagnement en partenariat avec Masteos, un spécialiste de l’investissement locatif.

Investir en colocation : une idée en or ?

Investir dans un grand logement pour le louer à deux, trois, quatre personnes ou plus plutôt qu’à une seule est une pratique très tendance. Cette formule permet de collecter plusieurs loyers en fin de mois. Le jackpot ? Pas si sûr ! Selon une étude réalisée par la plateforme Beanstock, l’investissement en colocation serait plus risqué, plus coûteux et donc finalement moins rentable qu’un investissement classique. Pour mener cette enquête, la start-up a choisi six villes de plus de 50 000 habitants, considérées comme optimales pour la colocation : Paris, Marseille, Évry, Nantes, Roubaix et Poitiers. Le constat est sans appel. Hormis à Nantes où l’on assiste à un ex-aequo, la location d’un studio meublé est plus rentable que la colocation, et ce dès la première année. Un écart qui se creuse avec les années. À Paris, par exemple, la rentabilité nette d’un studio meublé s’élève à 4 % après un an contre 3,2 % pour une colocation. Après 20 ans, elle grimpe à 5,4 % pour une petite surface, contre 4,5 % pour un grand bien immobilier loué à plusieurs personnes. Vous êtes septique ? Il est vrai que sur papier, la rentabilité brute d’un investissement en colocation paraît plus attrayante. Mais il faut tenir compte de nombreux écueils propres à ce type d’investissement. Le premier ? Le turn-over plus élevé des locataires. Deux colocataires s’entendent comme chien et chat ? Si l’un d’eux décide de partir, il trouvera facilement une autre colocation, l’offre étant abondante. Ce qui est moins le cas des studios. Deuxième ombre au tableau ? Les coûts d’entretien et charges de copro plus élevés. Eh oui, à plusieurs, le bien se dégrade plus vite. Quant aux charges, elles dépendent des tantièmes et sont donc plus importantes pour une grande surface. Dernier point faible de l’investissement en colocation : la gestion. Des inconvénients à avoir en tête avant de se lancer…