Revue de l'immo #173 du 18 mars 2023

L'endettement des ménages au-delà des 35 % explose

Malgré le relèvement du taux d'usure, le crédit est aujourd'hui inaccessible pour de plus en plus de ménages. De nouvelles règles entrées en vigueur en 2022 limitent la durée d'endettement à 25 ans (27 ans dans le neuf) et le taux d'endettement tout compris à 35 %. Les banques ont néanmoins une marge de 20 % de dérogations (qu'elles n'utilisent pas toujours). Avec la hausse des taux, de plus en plus de ménages se retrouvent au-dessus des 35 % d'endettement. Ils représentent même 45 % des dossiers en mars selon un courtier (contre 30 % il y a 2 ans). Les courtiers font leurs comptes : aujourd'hui pour pouvoir emprunter, il faut gagner 20 % de plus qu'il y a 2 ans. Ce qui ferme purement et simplement l'accès au crédit à de nombreux ménages.

Les villes moyennes de l'Ouest plus attractives que jamais

Au palmarès des villes où il fait bon vivre, les villes moyennes de la façade atlantique remportent tous les suffrages. Sur les 3 premières marches du podium, on trouve Angers, Bayonne et Biarritz, suivies d'Anglet, La Rochelle et Lorient. L'attrait pour les villes moyennes est plus fort que jamais : 48 % des Français (et même 51 % des jeunes) préfèreraient habiter une ville moyenne (contre 29 % une grande ville). Leurs atouts aux yeux des sondés sont la qualité de vie, la sécurité, l'accès aux soins, ainsi que la protection de l'environnement (nouveau critère). Ainsi pour 33 % des sondés, les villes moyennes sont les plus à même de s'adapter au changement climatique, contre 18 % pour les grandes villes. Les Français sont prêts à déménager pour bénéficier d'un logement plus grand, moins cher, le tout dans une ville avec un bassin d'emploi dynamique.

Baisse des prix généralisée en France

Les prémices du printemps ne sont pas cette année synonyme de reprise pour le marché immobilier. Les prix baissent partout en France. Seules quelques villes échappent à la règle, comme Nice avec une très légère hausse en mars (+ 0,7 % à 5 078 €/m2), Mulhouse (+ 2 %) ou Tours (+ 3,5 %). Comme partout cependant, les délais de vente y ont rallongés, entre 3 semaines et 1 mois. En 3 mois, les prix ont baissé de 3,6 % à Caen et Toulon, de 3,5 % à Lyon, de 3,2 % à Nantes, de 2,4 % à Aix-en-Provence ou encore de 1,8 % à Montpellier. À Paris, pionnière de la baisse des prix, cette dernière s'établit à 1,2 % sur 3 mois. Le pouvoir d'achat des ménages étant contraint par les taux de crédit, les prix baissent et les négociations vont bon train.

Acheter ou attendre ?

Le marché immobilier ralentit et les prix baissent, on l'a vu. Le nombre de transactions recule lui aussi. Après 2 années record à plus de 1 millions, 2023 pourrait se situer sous la barre des 900 000 transactions. Dans ce contexte, les acheteurs recommencent à négocier et obtiennent des baisses de prix. Les prix des logements étiquetés E, F et G (qui sont progressivement interdits à la location) pourraient baisser, car les acheteurs reculent devant les travaux à effectuer et s'en détournent. Il pourrait donc apparaître urgent d'attendre encore, sauf que les taux, eux, n'en finissent pas de monter, et la baisse des prix est loin de compenser leur hausse. De plus le moment est rarement idéal pour acheter mais on peut regretter de ne pas l'avoir fait 5 ou 10 ans plus tôt. On peut envisager de cibler une ville où les prix baissent, et/où un logement étiqueté F ou G, qui offrira une plus grande marge de négociation (jusqu'à 15 %).

Le logement neuf s'enfonce dans la crise

2022 plus mauvaise que 2020, c'est le douloureux constat que font les promoteurs. Entre 2021 et 2022, les ventes de logements neufs ont reculé de 19,3 %. Les permis de construire délivrés sont en légère hausse (+ 3,1 %), en partie liée à l'entrée en vigueur de la RE 2020 en 2022. Les mises en vente reculent, elles, à 98 081 contre 106 116 en 2021. Le logement abordable devient une chimère en Île-de-France, où le m2 atteint la somme record de 5727 €, s'alarme le directeur de la FPI d'Île-de-France. Autre point nouveau qui inquiète, l'envolée des désistements qui atteignent des records. Après signature du contrat de réservation, les clients se rétractent à hauteur de 50 % (contre 27 % en 2022 et 13 % lorsque l'inflation était inférieure à 2 %). Après la signature, ils prennent peur et se disent que le moment n'est pas bon. Les promoteurs sont coincés car avec la hausse des taux qui empêche les acheteurs, ils ne peuvent pas augmenter les prix de vente. Et dans le même temps, les prix du foncier et des matériaux ne baissent pas.