Revue de l'immo #174 du 25 mars 2023

D'où viennent les locataires dans votre ville ?

La mobilité des locataires dans 10 grandes villes françaises vient d'être scrutée par une étude. L'occasion de confirmer, ou d'infirmer certains ressentis. Ainsi à Bordeaux, les Parisiens sont accusés d'avoir fait monter les prix par un afflux massif. Ils sont en effet nombreux à vouloir s'y installer en location : 10 % des candidats. Les Parisiens sont suivis des Toulousains (4,2 %), des Lyonnais (3,4 %) et des Lillois (2,8 %). L'attirance entre Paris et Bordeaux est réciproque puisque les Bordelais sont aussi nombreux à chercher dans la capitale. Si 47 % des candidats à chercher à Paris sont des Franciliens, ils sont suivis pas les Lyonnais (7,7 %) et les Lillois (4,2 %). Les principaux "expatriés" à Lyon, hors habitants de la région, viennent de Paris, suivis par les habitants de Toulouse, Montpellier, Marseille et Bordeaux. Nice, elle, ratisse large auprès de tout l'Hexagone. À Lille, contrairement aux autres grandes villes, les candidats locaux sont minoritaires, à peine 10 %. Montpellier attire les Lyonnais et les Marseillais, tandis que les Rennais ne rêvent que de Nantes.

Les loyers augmentent ici, et baissent là

En 2022, les loyers ont continué d'augmenter faiblement, de 1,3 % en moyenne par an depuis 5 an, et de 1,39 % en 2022, selon l'observatoire Clameur. C'est beaucoup moins vite que l'inflation (5,2 % en 2022), en raison du blocage de l'indice de référence des loyers à 3,5 % maximum et du fait que certains propriétaires n'appliquent pas de révision annuelle. Dans le détail, les loyers baissent dans certaines villes. Ainsi Paris observe des baisses allant de - 0,54 % pour les studios à - 4,40 % pour les 3 pièces. Idem à Lille (- 6,03 % sur les studios et - 0,57 % sur les 2 pièces. Ailleurs comme à Versailles, les loyers baissent parce que les bâtisses sont vieilles et mal isolées, et que les propriétaires, ne pouvant rénover par l'extérieur, préfèrent continuer à louer en baissant le prix. Les loyers peuvent aussi augmenter dans une ville pour une certaine surface, et baisser pour une autre surface. Les nouvelles locations partent tout de suite, en moyenne 15 jours pour les studios, et 20 jours pour les 3 pièces et plus. L'offre de logements à louer baisse, et les durées de location s'allongent. L'écart entre les territoires se creuse. À Paris, les loyers moyens tournent autour de 30 €/m² contre 8 €/m² dans l'Indre ou les Ardennes. Dans des villes comme Limoges, Saint-Etienne, Laval ou Montauban, ils se situent en-dessous des 10 €/m².

En Île-de-France, la taille des logements neufs a perdu 9 m² en 10 ans

Le logement neuf est à la peine, on le voit semaine après semaine. Selon une étude de l'Institut Paris Région, l’agence d’urbanisme d’Île-de-France, les logements neufs franciliens ont perdu en moyenne 15 m² depuis 2000, dont 9 m² entre 2011 et 2020. Un première explication tient à la hausse des prix dans la région et à la baisse de pouvoir d'achat des ménages. Une deuxième tient à la structure même du marché immobilier francilien. Durant la dernière décennie, on a construit moins de maisons (- 9 %) et beaucoup plus d'appartements (+ 78 %). Ces derniers étant en moyenne beaucoup plus petits que les maisons (67 m² contre 128 m²), la surface moyenne diminue. La dégringolade est sévère pour les maisons en grande couronne, qui perdent en 20 ans jusqu'à 18 m². Elle est moins prononcée à Paris et dans les Hauts-de-Seine, où les surfaces sont plus petites, et les maisons beaucoup plus rares.

Suréléver les bâtiments existants, une solution prisée par les élus des grandes villes

À Lyon, la métropole vient d'annoncer la création de 250 logements sociaux, en augmentant la hauteur des bâtiments actuels. À coup de 2 étages, par-ci, 7 par-là, la surélévation est un moyen de construire malgré le manque de foncier et de répondre aux objectifs du zéro artificialisation nette des espaces naturels. Elle permet aussi de financer la rénovation énergétique des bâtiments, une aubaine pour les copropriétés. Plusieurs métropoles ont demandé une étude à une entreprise spécialisée dans l'identification du potentiel de surélévation. Les bâtiments éligibles seraient ainsi 16 500 à Strasbourg, ou 10 % du parc immobilier à Nice, soit 3 850 logements potentiels. Les maires des stations de montagne sont également intéressés, attirés par l'aspect rénovation énergétique et réfection des parties communes. Des solutions séduisantes, mais qui se heurtent aux contraintes structurelles de certains bâtiments. L'aspect rentabilité du projet est également scruté. De plus trouver le bon promoteur, et qui accepte ce type de chantier, n'est pas évident. La surélévation, une solution séduisante mais contraignante, ce qui explique le peu de chantiers en cours.

Des discriminations raciales aussi dans le logement social

On entend souvent parler de discriminations dans le privé, mais elles existent aussi dans le logement social. Une étude de la Fondation Abbé Pierre pointe du doigt les discriminations raciales et le non-respect du droit à l'information chez les bailleurs sociaux. Dans le cadre de l'expérience, 2 candidates ont écrit à 1875 bailleurs (soit les 2/3 des guichets en France), l'une dont le nom suggérait une origine française, l'autre une d'origine d'Afrique de l'Ouest. Déjà, la moitié seulement des guichets ont répondu aux 2 candidates. Ensuite parmi les réponses, seulement 1/4 des guichets (24,2 %) ont répondu positivement et de manière similaire aux 2 candidates. 23,5 % des guichets apportent des réponses différentes à la même demande. une partie "oriente de façon différente les deux candidates, en défaveur de celle présumée d'origine africaine", d'autres "accompagnent plus intensément la candidate présumée d'origine française", et quelques-uns "ajoutent des informations démotivantes pour la candidate présumée d'origine africaine seulement".

Tu veux ma photo ?

Prendre en photo un bien immobilier croisé au détour d'une rue ou d'un sentier, sans l'accord du propriétaire, n'est pas interdit, sauf à provoquer un trouble anormal audit propriétaire. Ce dernier ne bénéficie pas d'un droit à l'image exclusif sur son bien. Pour autant le badaud n'a pas le droit de faire n'importe quoi. Il existe des exceptions (biens immobiliers protégés par le droit d'auteur par exemple), à retrouver ici en détail.