Revue de l'immo #177 du 15 avril 2023

Zoom sur le logement en France en 2023

La France compte 36,6 millions de logements selon la dernière étude de la Fnaim, en croissance de 1 % en moyenne depuis 30 ans. Le taux de propriétaires occupants est de 57,4 %, un peu moins dans les grandes villes (en Europe il s'échelonne entre les 38 % suisses et les 75 % espagnols). 35 % de ces propriétaires occupants ont un emprunt en cours. Les locataires occupent à 58 % un logement privé et à 42 % un logement social. Les 20,1 millions de maisons représentent 55 % du parc immobilier, contre 45 % pour les 16,5 millions d'appartements. C'est plus que l'Allemagne ou l'Espagne (44 % et 34 % de maisons), mais moins que l'Irlande (90 %). La proportion de résidences secondaires est quasi stable (9,9 % du parc en 2022, 10,6 % en 1992), mais répartie inégalement, très concentrée en bord de mer et en montagne. La vacance de logement est en légère augmentation (8,2 % en 2022 contre 7,5 % en 2012), phénomène particulièrement remarquable dans les villes petites et moyennes (Lens, Tarbes, Nevers...).

À Saint-Malo, le logement en crise

La cité corsaire va-t-elle définitivement devenir un musée ? Les administrations et services publics ont quitté l'intra-muros, les commerces de proximité et pharmacies aussi, remplacés par des boutiques touristiques. Les meublés touristiques prolifèrent, si bien qu'ils sont depuis juin 2021 soumis à une autorisation accordée pour 3 ans par la mairie, avec des quotas par quartiers. Leur nombre est limité à 12,5 % des logements du centre historique, mais les locations illégales sont nombreuses. Certains investisseurs, ulcérés par ce traitement des propriétaires, ont préféré aller voir ailleurs, et se sont rabattus sur les villes alentour, faisant monter les prix à Dinard (+ 40 % depuis 2019), Cancale ou Dinan, qui s'apprêtent, elles aussi à réguler. Les locations longue durée sont rares (un agent immobilier interrogé n'a qu'un T2 à louer) et la crise du logement contraint même certains, en attente d'une location, à dormir dans leur voiture. Un marché extrêmement tendu qui se retrouve dans de nombreuses zones littorales et touristiques de l'Hexagone, rendant l'accès au logement des résidents permanents très difficile. Ces difficultés ont été relayées à l'Assemblée par 2 députés dans un rapport parlementaire, qui recommandent un durcissement de la fiscalité sur les locations de meublés touristiques.

La déclaration des biens immobiliers, c'est maintenant

Les propriétaires ont jusqu'au 30 juin pour s'acquitter sur le site des impôts de la nouvelle obligation déclarative mise en place par Bercy. Tous les biens à usage d'habitation sont concernés : résidences principales, secondaires, louées vides ou meublés, en courte ou en longue durée, mais aussi caves et parkings. Une déclaration qui occasionne beaucoup de questions (et quelques bugs) de la part des contribuables auprès de leur service des impôts. En allant sur son espace personnel sur le site des impôts, la liste des biens immobiliers s'affiche. Il faut alors saisir à quel titre il est occupé, et pour les logements loués, l'identité du locataire, sa date de naissance et la période d'occupation. Les SCI doivent être déclarées depuis un espace professionnel (et non l'espace personnel du contribuable) par un des associés. En cas d'oubli ou d'erreur, Bercy a promis la clémence, avant de commencer à sévir (150 € d'amende par bien) à partir de janvier 2024.

Le carnet d'information du logement, pour tout connaître de sa performance énegétique 

Le carnet d’information du logement (CIL) est le nouveau carnet de santé du logement. Il est obligatoire pour tous les nouveaux logements neufs depuis le 1er janvier, ainsi que pour les logements anciens faisant l'objet d'une rénovation énergétique. Il est remis au propriétaire par le maître d'ovrage ou l'artisan, et devra être transmis au nouveau propriétaire au moment de la vente. Le CIL rassemble toutes les informations liées à la performance énergétique du logement et ses caractéristiques énergétiques, autant d'infos utiles et nécessaires à connaître lors de la réalisation de travaux. Il liste ainsi les matériaux utilisés pour la construction ou la rénovation, les notices d’entretien des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, le DPE, les éventuels labels et certifications, ainsi que l'audit énergétique. Les plans doivent également être fournis (plans de surface et de coupes) de même que les plans des réseaux (eau, électricité, aération, etc.). 

Les gardiens nouvelle génération

Certaines copropriété font le choix d'élargir les compétences de leur gardien pour en faire des animateurs de la vie locale. Dans cette copropriété de Massy (Essonne), la gardienne est en charge de la coordination des petits travaux dans les 200 logements ainsi que les parties communes. Le recensements des travaux et le suivi de l'intervention des professionnels occupent la majeure partie de son temps, tandis que le ménage a été confié à un prestataire externe. À Saint-Germain-en-Laye, le gardien s'occupe aussi de la création d'une ferme urbaine. Entre le soin accordé aux poules nouvellements installées et les ateliers de jardinage, son action contribue à recréer du lien dans la résidence. Un bailleur social a lui mis en place des ateliers de bricolage, animés par la gardienne. Un moment de convivialité qui permet aussi aux locataires d'avoir les outils pour effectuer de petits travaux dans les logements.

Crise du neuf, les sombres perspectives de la FFB

Le logement neuf est en crise depuis près d'un an, et les perspectives présentées par la Fédération française du bâtiment (FFB) ne sont pas réjouissantes. Les ventes de logements individuels diffus (les maisons) ont chuté de 31,4 % en glissement annuel à fin février 2023, et de 16 % pour la promotion (les appartements). Les annulations d'acheteurs qui doivent renoncer sont en forte augmentation. Et les mises en chantier et permis de construire sont eux aussi en baisse, ce qui augure très mal des chiffres prospectifs pour 2025, avec une estimation à 107 000 logements individuels et 167 000 logements collectifs, soit une baisse de 25 %. Des baisses qui pourraient entraîner la suppression de 100 000 emplois dans le bâtiment selon la FFB. Seule secteur en légère croissance, la rénovation (+ 2%), une activité qui représente à present 55 % du marché du bâtiment.