Revue de l'immo #178 du 22 avril 2023

Les délais de vente s’allongent (presque) partout

Le marché immobilier tourne au ralenti et les délais pour vendre un bien s'allongent un peu partout. C'est le résultat d'un changement de rapport de force. Aujourd’hui, ce sont les acheteurs qui ont la main, ils peuvent prendre leur temps et se payent même le luxe de négocier les prix. Les délais de vente s’allongent, particulièrement dans les villes les plus chères (plus de 4000 €/m²). Il faut 62 jours en moyenne à Paris pour vendre, 70 jours à Bordeaux et même 75 jours à Grenoble (+ 7 jours en 1 an). Il faut également 74 jours à Tours (+ 28 jours), marquant là plus le signe d’une baisse d’attractivité de la ville. Les potentiels acquéreurs souffrent du contexte politico-économique (inflation, guerre en Ukraine, flambée de l’énergie et des coûts des matériaux et surtout difficultés à emprunter). Les zones qui tirent leur épingle du jeu sont les zones littorales et la Bretagne. Le délai de vente y est de 38 jours à Brest, de 46 jours à Rennes, de 48 jours au Havre.

Les taux de crédit supérieurs à 3 %

En mars, le taux moyen des crédits immobiliers est de 3,04 % selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, une première depuis 2014. Sur 15 ans, le taux s’élève à 2,86 %, il atteint 3,05 % sur 20 ans et 3,20 % sur 25 ans. Si tant est qu’une banque accepte de leur prêter, de tels taux sont susceptibles de faire fuir un certain nombre d’acquéreurs : sur 20 ans, le coût tout compris d’un emprunt de 150 000 € à 3 % s’approche des 50 000 €. La production de crédits est en chute de 30 % au 1^er trimestre sur un an. C’est plus que pendant le 1^er confinement ou la crise financière de 2008.

Pourquoi les loyers augmentent-ils alors que les prix baissent ?

C’est une situation paradoxale, et qui ne joue pas à l’avantage des locataires. Les prix de l’immobilier stagnent ou sont en baisse presque partout, mais les loyers, eux, continuent d’augmenter. Dans certaines villes, la tension locative est telle que les loyers ne cessent d’augmenter suivant la loi de l’offre et de la demande. Selon une étude, les prix des loyers pour un studio ont augmenté de 5,5 % à Paris entre 2021 et 2022, de 12 % à Marseille et de 10 % à Lille. Les villes moyennes ne sont pas épargnées avec + 12 % à Nîmes et + 13 % à Perpignan. Cette augmentation de la demande a deux explications. D’abord le nombre de ménages augmente, avec les divorces, les étudiants qui partent de chez leurs parents, mais l’offre ne suit pas. De nombreux primo-accédants ne peuvent plus acheter, du fait de l’augmentation des taux de crédit et de leur coût. Ensuite les passoires thermiques (logement classés F et G au DPE) interdites de location, les propriétaires ont été nombreux à vendre, ne voulant ou ne pouvant pas financer leur rénovation. Une offre qui fond et une demande qui augmente, et les loyers se trouvent aujourd’hui décorrélés du marché des biens à vendre.

Le Prêt locatif social, un dispositif d'investissement qui a des arguments

Pour investir dans le neuf, le Prêt locatif social (PLS) est un dispositif peu connu mais qui gagne à l’être. Il concerne la construction de logements intermédiaires, dans les zones tendues, à destination des personnes qui ne peuvent prétendre à un HLM mais qui peinent à se loger dans le secteur privé. Les avantages pour l'investisseur sont un prix d'achat en dessous du marché, grâce à une TVA réduite à 10 %. Il est ensuite exonéré de taxe foncière pendant la durée de la location (au moins 15 ans). En échange, le bien est ensuite mis en location pendant 15 ans minimum avec un loyer plafonné. Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond. Contrairement au Pinel, il n’est pas possible de louer à un ascendant ou un descendant. Plutôt destiné aux investisseurs aguerris, le PLS offre aussi l’avantage de ne pas avoir à se soucier de rénovation, puisque le bien est neuf.

Où souhaitent vivre les Français dans le futur ?

Selon une étude sur les aspirations des Français en matière de logement, 33 % des sondés rêvent de déménager dans les 2 ans, contre 25 % avant le Covid. Et la grande ville ne fait plus rêver : les Français ont envie de territoires moins denses, même parmi les plus jeunes (61 % de la génération Z – 18-25 ans). Les envies d’espace et de nature décuplées pendant les confinements sont plus que jamais présentes, et rendues possible par le développement du télétravail. 54 % des sondés jugent que la présence d’un espace extérieur est un critère important, devant le prix (48 % des interrogés). Autre tendance, la recherche d’un logement éco-responsable est importante pour 44 % des sondés. La présence d’un espace de travail à domicile est un critère de sélection pour 57 % des sondés, quand ceux travaillant en présentiel mettent davantage l’accent sur la durée des trajets. Des envies qui se heurtent au prix de l’habitat, entre inflation, hausse des taux et frilosité extrême des banques.

Concilier logement et sobriété, une gageure ?

Le bâtiment, et en particulier le logement, forment une part importante de notre empreinte carbone. Le logement seul représente 1,9 tonnes de CO2 par personne et par an. La maison individuelle représente 55 % du parc immobilier français, or elle est comparativement plus énergivore que l’habitat collectif et génère plus d’artificialisation des sols, tout en rendant ses habitants plus dépendants à la voiture. Elle reste pour autant le rêve de 8 Français sur 10. Alors comment concilier sobriété nécessaire et plaisir d’habiter chez soi ? La rénovation énergétique est un enjeu central. On peut aussi penser à réduire la taille des jardins, ou à diviser des parcelles pour y construire. La clé de la réussite est d’arriver à concilier « un sentiment d’appropriation individuelle, tout en étant inséré dans un type d’habitat collectif dense » selon un urbaniste. Réhabiliter l’existant en réinvestissant les logements vacants peut sembler une bonne idée, mais ça ne suffira pas dans les zones tendues. De plus la rénovation des logements les plus obsolètes ne sera pas toujours aussi performante qu’une démolition-reconstruction. La recette miracle n’existe pas, mais plutôt un ensemble de solutions à mettre en œuvre, territoire par territoire.