Revue de l'immo #182 du 2 juin 2023

La baisse des prix touche toute la France

On n'avait plus vu ça depuis 2015 mais ça y est. Les prix dans l'ancien affichent une baisse de 0,2 % sur un trimestre, selon l'indice Insee-Notaires. Les prix marquent aussi une nette décélération sur un an (+ 2,7 % au 1er trimestre, après + 4,6 % au 4ème trimestre 2022 et + 6,4 % au 3ème trimestre). Le volume des transactions baisse, mais il reste supérieur à la moyenne des 10 dernières années : à fin mars, le volume annuel est estimé à 1,07 millions de ventes, contre 1,12 à fin décembre 2022. Les ventes et les prix reculent en province : si ces derniers continuent d'augmenter (+ 3,9 % au 1er trimestre), c'est de manière bien plus modérée. Les prix reculent même dans certaines régions au 1er trimestre 2023 comparé au trimestre précédent : - 0,2 % dans les Pays de la Loire ou le Grand Est ou encore - 0,8 % dans les Hauts-de-France. Les baisses sont plus marquées pour les maisons, peut-être le signe de la fin de l'engouement qui avait suivi la pandémie :  - 1,2 % dans les Hauts-de-France, - 0,5 % en Auvergne-Rhône-Alpes et - 0,3 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur.

L'Île-de-France bascule dans la crise

Les volumes de vente s'effondrent en Île-de-France et le marché s'est clairement retourné. Les ventes sont en baisse de 22 % au 1er trimestre 2023 comparé à la même période un an avant. Le nombre de transactions s'établit à 34 300 ventes pour le trimestre, et 178 000 sur un an, d'après les derniers chiffres des notaires du Grand Paris. Et les baisses s'accélèrent depuis 3 trimestres, loin de l'atterrissage en douceur que pouvaient laisser présager les mois qui ont suivi le Covid. La faute aux crédits qui se font rares, et aux vendeurs, qui n'acceptent pas encore de baisser leur prix. À Paris, les ventes sont en baisse de 18 % au 1er trimestre. Fin mars, les prix moyens étaient en baisse de 2 %, et les avants contrats signés laissent présager une baisse de 5 % en juillet, avec un m² à 10 090 €. En petite couronne, les maisons qu'on s'arrachait n'ont plus la cote : les volumes chutent de 25 % sur un an à fin mars quand les prix augmentent très légèrement de 0,6 %. Les ventes d'appartements sont en baisse de 20 % avec des prix en baisse de 1 % sur un an. En grande couronne, les ventes d'appartements reculent de 22 % avec des disparités par département. Mais la chute la plus impressionnante est celle des maisons : - 25 % en moyenne, avec - 29 % en en Seine-et-Marne, - 27 % en Essonne, ou - 21 % dans les Yvelines. Les prix sont en baisse de 1 %, baisse qui devrait s'accélérer en juillet.

Le taux d'usure pas loin des 5 %

Le taux d'usure a été réévalué pour le mois de juin. Après 4,52 % au mois de mai, il s'établit en juin à 4,68 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus. Il est porté à 4,45 % pour les prêts d'une durée de 10 à 20 ans (contre 4,33 % en mai). Ce taux tout compris, ou "seuil de l'usure", est le taux annuel effectif global (TAEG) maximum auquel un établissement bancaire peut prêter à un particulier.

Les réservations dans le neuf au plus bas

Les mises en vente de logements neufs au 1er trimestre ont atteint leur niveau plancher de 2010, avec 16 912 unités, en baisse de 24,8 % par rapport au 1er trimestre 2022 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Ces données s'expliquent par la chute des permis de construire (-30,9 % soit 93 900 logements), et l'abandon ou le report d'un programme neuf sur cinq. Les permis de construire des logements collectifs sont en baisse eux aussi (- 24,1 % soit 43 2000). Les réservations plongent sans surprise (- 34,3 % soit 21 008), et il faut remonter à 1995 et les suites de la guerre du Golfe pour trouver de tels niveaux. La FPI alerte également sur le logement social, avec une baisse de 7,9 % des ventes en bloc, largement imputable aux bailleurs sociaux.

Location : les villes où le pouvoir d'achat est le plus grevé

Le loyer est souvent la plus grosse dépense des ménages. Mais sa charge pèse différemment sur les budgets en fonction des lieux. Selon une étude, les 3 départements où la part du loyer dans le salaire net est la plus élevée sont la Seine-Saint-Denis (57,8 %), Paris (57,2 %) et les Alpes-Maritimes (56,3 %). À l'autre bout du classement on trouve la Meuse (22,1 %), la Haute-Saône (22,4 %) et les Ardennes (23,6 %). Ces disparités se ressentent aussi dans les villes. À Nice, pour un appartement de 50 m², le loyer moyen équivaut à 48,6 % du salaire moyen. Suivent Paris (où le loyer moyen de 1 796  € représente 45,8 % du revenu net moyen de 3 921 €) et Aix-en-Provence (39,2 %, loyer moyen de 1 079 € pour un revenu net moyen de 2 754 €). À l'opposé on trouve Saint-Étienne avec 24,4 % du salaire moyen (loyer moyen de 504 € pour un revenu net moyen de 2 068 €), Le Mans (26,9 %, loyer moyen de 608 € pour un revenu net moyen de 2 260 €) et Clermont-Ferrand (29 %, loyer moyen de 650 € pour un revenu net moyen de 2 238 €).