Que faire en cas d’impayés de loyer ?

Contacter le locataire 

La première personne avec qui vous pouvez prendre contact, c’est le locataire lui-même. On vous l’accorde, ce n’est pas agréable, mais c’est parfois la meilleure façon de résoudre le problème. S’il effectue les virements manuellement chaque mois, il a peut-être tout simplement oublié. Dans ce cas, conseillez-lui de placer un ordre permanent. Vous serez tous les deux gagnants. Moins de charge mentale pour lui, et pour vous, l’assurance de percevoir votre loyer chaque mois.

Rappelez-lui que le loyer doit être payé à la date indiquée sur le bail, et qu’en cas de difficultés à payer, la meilleure chose à faire est de vous contacter. Si le locataire a du mal à payer son loyer, il existe d’autres solutions — plus élégantes pour vous — que de faire le mort. Vous pouvez par exemple lui proposer d’étaler le remboursement des impayés et formaliser l’accord de paiement en passant par un conciliateur de justice.

Ce n’est pas la première fois que votre locataire ne paie pas — ou fini par payer bien en retard, après moults rappels de votre part —, et la situation commence vraiment à vous agacer ? Pour être payé en temps et en heure, vous envisagez d’ajouter une clause dans le bail afin de pouvoir facturer des indemnités de retard. Halte-là ! En faisant cela, vous risquez gros. Le locataire peut vous dénoncer pour clause abusive devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. En revanche, vous avez le droit de ne pas renouveler le bail de l’indélicat pour motif légitime et sérieux.

Faire appel à la caution ou à l’assurance

Vous craignez de perdre votre sang-froid face au locataire ? Peut-être vaut-il mieux vous abstenir de le contacter. Si vous avez opté pour une caution solidaire ou souscrit une Garantie Loyers Impayés (GLI), vous pouvez vous adresser directement au(x) garant(s) ou à l’assurance pour récupérer votre dû, sans passer par le locataire, et ce dès le premier loyer impayé. Le garant s’étant engagé par écrit lors de la signature du bail, il ne pourra pas faire la sourde oreille.

Il existe un cas de figure dans lequel vous n’aurez d’autre choix que de contacter le locataire au préalable : vous avez opté pour une caution simple. « Opter » est un bien grand mot. La plupart du temps, celle-ci s’applique par défaut, lorsque rien n’est précisé dans les dispositions du bail. Eh oui, vous le saurez pour le prochain bail ! En attendant, vous allez devoir vous retrousser les manches et prendre votre mal en patience. La caution simple se base en effet sur le principe du bénéfice de la discussion. Vous avez engagé des procédures contre le locataire et elles ont toutes échouées ? Ce n’est qu’à partir de ce moment-là que vous pouvez vous tourner vers le garant.  

Résilier le bail et demander l’expulsion du locataire

Vos démarches ont été vaines ? Vous n’en dormez plus la nuit ? Trop c’est trop ! Vous n’en pouvez plus de ce locataire indélicat, il est temps qu’il fasse ses valises. Aux grands maux les grands remèdes : vous avez décidé de résilier le bail et de l’expulser. Faites les choses dans les règles de l’art. Hors de question d’aller remplacer la serrure en douce, sous peine d’être accusé de violation du domicile. N’essayez pas non plus de tenter de vous débarrasser du mauvais payeur par vos propres moyens. Le risque ? Passer par la case prison et devoir débourser 30 000 € d’amende.

Les démarches dépendent de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le bail :

Bail sans clause résolutoire

Rendez-vous sur le site de la Chambre nationale des commissaires de justice pour trouver un professionnel proche de chez vous. Contactez le commissaire de justice — anciennement appelé huissier de justice — de votre choix. Celle-ci se chargera d’assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection.

La situation va — enfin — se débloquer… mais peut-être pas de la façon dont vous l’auriez souhaité. La décision finale est entre les mains du juge. Dans un premier temps, il analysera votre demande pour déterminer si la faute du locataire justifie la résiliation du bail et son expulsion. Le juge vérifiera ensuite la situation financière du locataire. S’il estime que celui-ci est en mesure de payer sa dette, il pourra lui accorder un délai pour le faire. Dans le cas contraire, il ordonnera la résiliation du bail et l’expulsion de l’indélicat.

Bail avec clause résolutoire

Vous l’avez compris, si votre bail ne comporte aucune clause résolutoire, vous restez suspendu aux lèvres du juge. Comme son nom l’indique, la clause résolutoire prévoit la résolution du contrat en cas de défaillance de l’une ou l’autre partie. Son avantage ? Le juge perd son pouvoir d’appréciation. Il ne peut que constater que les conditions d’application de la clause sont remplies.

Dans le cas d’un bail avec clause résolutoire, vous devez prendre contact avec un commissaire de justice pour faire parvenir un commandement de payer au locataire et à sa caution. Le locataire — ou sa caution — devra s’acquitter des sommes réclamées par vous-même, auxquelles s’ajoutent les frais du commissaire de justice. Il dispose de deux mois pour payer sa dette.

Le délai est écoulé et vous avez — enfin — été payé ? Le locataire a le feu vert pour rester dans le logement.

Après deux mois, vous n’avez toujours pas vu la couleur de votre argent ? Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection. Rassurez-vous, c’est la dernière démarche. Celui-ci va prononcer l’expulsion du locataire.