Revue de l'immo #183 du 9 juin 2023

Les mesures du Gouvernement pour le Logement

Le plan du Gouvernement pour lutter contre la crise du logement a été annoncé lundi par la Première ministre Elisabeth Borne. Il est tiré des discussions du Conseil national de la refondation (CNR). Le prêt à taux zéro (PTZ) qui devait s’arrêter au 31 décembre est prolongé jusqu’en 2027 dans une version modifiée. Les maisons individuelles en sont exclues, et il se concentre sur l’habitat collectif neuf en zone tendue et sur l’ancien à rénover en zone détendue. Le système de caution de la garantie Visale (qui permet de louer sans garant) va être élargi pour doubler le nombre de bénéficiaires (de 1 à 2 millions). Le dispositif « Logement d’abord » qui consiste à octroyer un logement pérenne aux personnes mal logées sera poursuivi, grâce à 160 millions supplémentaires sur 5 ans. Pour venir en aide à la construction neuve, 47 000 logements non vendus seront rachetés aux promoteurs par la Caisse des Dépôts et Action Logement. Côté rénovation énergétique, le dispositif MaPrimeRénov’ sera renforcé avec 1300 guichets ouverts contre 450 actuellement. D'autres dispositions sont à définir ultérieurement, notamment une révision de la fiscalité sur les meublés touristiques, ou un futur « pacte » entre l'exécutif et les bailleurs sociaux.

Après les annonces, les professionnels de l’immobilier en colère

Ils attendaient un « électrochoc » et doivent se contenter de « mesurettes ». Sept organisations patronales ont fait part de leur colère dans un communiqué ce lundi, critiquant le manque d’ambition du Gouvernement et son mépris pour le secteur. Les attentes étaient fortes, après les discussions du CNR auxquelles ont pris part les acteurs du secteur pendant plusieurs mois. Aujourd’hui promoteurs, constructeurs, réseaux immobiliers, acteurs du logement social, tous son déçus. La nouvelle version du PTZ qui exclut la maison individuelle est critiquée en ce qu’elle exclut les accédants modestes à la propriété. La fin du dispositif Pinel, jugé inefficace et trop coûteux par le Gouvernement, cristallise le mécontentement des promoteurs, qui jugent au contraire qu’il est indispensable pour inciter les particuliers à investir. Les professionnels sont aussi amers de voir que leurs propositions n’ont pas été retenues, comme la création d’un statut fiscal de bailleur privé qui aurait pu succéder au Pinel jugé trop coûteux. Aucune incitation non plus à destination des maires qui délivreraient de nouveaux permis de construire, ni de plafonnement des prix de ventes du foncier. Le logement, victime des économies à faire dans le budget 2024 ?

Comprendre la crise du logement

Qu’entend-on par crise du logement, comment se matérialise-t-elle ? Le logement neuf, d’abord, est dans la tourmente, avec une baisse de la délivrance des permis de construire, (entre 30 et 35 000 contre 40 000 avant le covid). Le pouvoir d’achat des acquéreurs est fortement en baisse, au moment où les coûts des matériaux explosent, rendant les chantiers d’aujourd’hui trop chers. La réglementation environnementale en vigueur depuis 2022 rajoute également un surcoût de 7 à 8 %. De plus les communes ne sont plus motivées par la perspective de la taxe d’habitation pour accueillir de nouveaux arrivants, et les maires sont réticents à l’idée de construire, de peur de subir un contrecoup électoral aux prochaines élections. Le marché locatif est lui aussi tendu, entre absence de nouveaux logements neufs, et locataires forcés de le rester à défaut de pouvoir devenir propriétaires. Le phénomène des meublés touristiques est accusé de réduire l’offre locative, de même que les interdictions de location concernant les logements les plus énergivores (classés G au DPE). Le nombre de ménages en attente d’un logement social (2,42 millions) n’a jamais été aussi élevé à un moment où les bailleurs, très endettés, ont du mal à construire et à rénover. Enfin les dépenses de l’État en faveur du logement se réduisent d’année en année.

Ces jeunes bloqués pour acheter

Les primo-accédants, et les jeunes en particulier, sont les premiers touchés par les difficultés d’accès au crédit immobilier, rendant les acquisitions impossibles pour le moment. Ainsi ce jeune coach sportif de Mantes-la-Jolie (Yvelines), qui gagne pourtant de 3000 à 5000 €/mois, mais qui fait peur aux banques avec son statut d’auto-entrepreneur, malgré ses 8 ans d’exercice. Il a du se résoudre après 2 essais à mettre sa recherche en pause. Juliette, une créatrice de contenus virtuels de 24 ans n’est pas plus avancée, malgré des revenus moyens de 10 000 € mensuels. La nature de son métier et ses perspectives aléatoires selon sa banque, ont motivé le refus de cette dernière. Elle envisage maintenant de se tourner vers un courtier. Pauline, 22 ans, gagne entre 2000 et 2500 € mensuels comme responsable administrative d’un garage dans les Yvelines. Elle n’arrive pas à concrétiser son projet d’achat de maison avec jardin. Sa banque lui propose un prêt de 118 000 € pour rester dans les clous de l’endettement de 35 % autorisé. Et elle ne trouve rien à ce prix. Ses options : acheter moins cher donc, plus loin et avec des travaux pour compenser les prix actuels.

Des lendemains qui déchantent pour les bailleurs privés

À l’achat comme à la location, le marché se fige à certains endroits. La demande locative augmente, alors même que l’offre diminue, dans l’ancien comme dans le neuf. Réussir à emprunter pour acheter en vue de louer dans le neuf avec les prix actuels relève de la gageure : au 1^er trimestre, les ventes aux investisseurs particuliers ont ainsi chuté de 52,3 % selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) ! Dans ce contexte, la disparition du Pinel à la fin de l’année marque un tournant, et la fin des aides publiques au secteur. Emprunter pour acheter dans l’ancien n’est pas plus simple, avec les mêmes prérequis (hausse des taux, prix) auxquels s’ajoutent les obligations de rénovation énergétique qui visent à faire disparaître les passoires thermiques. D’autant qu’effectuer lesdits travaux peut s’avérer compliqué, entre prix des travaux, accès aux bons artisans, et difficultés techniques à faire éventuellement valider par la copropriété. Résultats, les ventes de passoires énergétiques sont en hausse. La fiabilité du DPE est quant à elle remise en cause. Une étude montre ainsi que depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE en 2021, les plus mauvaises notes (F et G) stagnent. Leur nombre est même en chute entre novembre 2022 et mai 2023. Ce recul soudain pourrait s’expliquer par le retrait de ces biens du marché, ou même par des complaisances des diagnostiqueurs. Prochain changement qui se profile avec les dernières annonces de l’exécutif, la refonte de la fiscalité de la location, et en particulier de la location meublée touristique. La seule éclaircie dans les mois à venir tient au renforcement des moyens alloués à MaPrimeRénov’.