Revue de l'immo #184 du 16 juin 2023

Le vrai tournant de la baisse des prix, c’est maintenant

Le nombre de ventes immobilières s’érode en accéléré, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), dans son point de conjoncture du milieu d’année. La Fédération anticipe un recul des ventes de 15 % (150 000 transactions), pour atteindre 950 000 ventes sur l’année, soit la plus forte baisse depuis 50 ans après les années 2008 et 2009 et la crise des subprimes. Les responsables ? L’inflation ainsi que les difficultés actuelles d’accès au crédit. La baisse des prix commence tout juste à l’échelle nationale depuis le début de l’année avec un tournant plus net au dernier trimestre, marquant un repli de 0,6 %. Une tendance qui devrait se poursuivre dans les mois à venir, pour atteindre - 5 % sur l’année 2023. Des baisses de prix pas homogènes, avec certains départements en pointe, en particulier dans l’ouest. Ainsi du Finistère (- 2,5 % ce printemps), de la Vendée (- 2,6 %) ou encore du Maine-et-Loire (- 2,4 %). Ailleurs, on peut aussi noter des baisses importantes en Haute-Loire (- 2,6 %), dans les Alpes-de-Haute-Provence (- 2,9 %) et le Rhône (- 2,7 %).

Le modèle pavillonnaire français à revoir

Le pavillon situé en zone périurbaine est un modèle qui date de la fin des années 1970. Après deux décennies d’après-guerre où les autorités avaient privilégié l’habitat collectif, des lotissements se construisent en périphérie des agglomérations sur le modèle américain : une maison, un jardin autour. C’est différent des modèles anglais et allemand avec leurs maisons mitoyennes. Et le succès est fulgurant, en particulier auprès des classes moyennes et populaires. En 2020, 62 % des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale, et ils vivaient à 79 % dans une maison. Mais ce modèle est critiqué : accusé d’être « moche », un monde urbain qui grignote la campagne, complètement tourné vers la voiture et d’être un non-sens urbanistique avec ses zones dédiées (pavillonnaires, d’activités et commerciales). Des séparations sociales sont apparues au fil du temps : aux classes supérieures les zones les plus anciennes, bien insérées dans la ville, aux classes populaires les zones très excentrées où les prix sont plus abordables. D’où un sentiment d’exclusion (cf. les gilets jaunes) qui, au vu du marché actuel et des prix de l’énergie, n’est pas près de s’arranger. Le pavillonnaire français se heurte en plus aujourd’hui aux impératifs de transition écologique, entre réduction des trajets en voiture et objectif de zéro artificialisation nette des sols d’ici à 2050. Les clés pour réinventer ce modèle passent par la densification de ces zones et leur meilleure intégration dans le tissu urbain, pour en faire des lieux de vie et plus uniquement dortoirs. Des solutions existent, reste à les inventer et à les mettre en pratique.

Le geste timide des autorités envers les investisseurs

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a parlé. Il n'y aura pas de changement dans les critères d'octroi de crédit, excepté à la marge. Deux "ajustements techniques" qui favorisent les investisseurs. Actuellement et depuis 2022, les banques prêteuses doivent respecter un taux d'endettement maximum de 35 % pour l'emprunteur, et des prêts sur 25 ans maximum. Sur un trimestre, elles peuvent déroger à ces critères sur 20 % des dossiers, en faveur des acquéreurs de résidence principale à 80 %, les 20 % restant pour les investisseurs ou les résidences secondaires. Ce pourcentage de 20 est porté à 30 %, non plus sur 1 trimestre mais sur une période de 3 trimestres.

Emprunter à 4 %

Des taux de crédit à 4 %, cela pourrait être une réalité pour tout le monde d’ici à la fin de l’année, alors qu’on tourne en juin autour de 3,5 % sur 25 ans. En 18 mois, les taux ont quadruplé, passant de 1 % à 4 %, soit 25 % de capacité d’emprunt en moins pour les ménages. Pour les banquiers, cette hausse est une normalisation après une décennie de taux très bas et d’argent quasi gratuit. En ce moment, les banques ne prêtent pas car les taux directeurs qui les financent et le taux d’usure actuel sont tels qu’elles ne gagnent pas d’argent. Ces conditions pourraient changer après l’été. Emprunter à 4 %, certes ce sont des mensualités plus importantes, mais ce n’est pas financer un loyer à fonds perdus (qui risque d’augmenter), et puis c’est toujours mieux que d’emprunter à 5 %.

Le rapport qui fait bondir les agents immobiliers

L’Autorité de la concurrence a rendu un avis après avoir été saisie par le ministre de l’Économie à propos du « marché de l’entremise immobilière ». Elle trouve en substance les commissions touchées par les agents immobiliers trop chères et désigne la loi Hoguet, qui encadre la profession depuis 1970, comme responsable. Les taux de commission en 2022, en moyenne de 5,78 %, sont épinglés et comparés à ceux inférieurs du reste de l’Union européenne (environ 4 %). L’Autorité suggère ainsi d’assouplir cette loi (compte tenu du fait que les nouveaux venus ne sont pas soumis au même cadre légal). Elle propose aussi de supprimer l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher leurs annonces en vitrine dans leurs offices, ou encore de supprimer le bac+3 juridique, économique ou commercial obligatoire pour exercer. Pour clarifier le marché, elle suggère de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel. Des conclusions qui ont fait bondir les professionnels qui dénoncent « la guerre déclarée par l’État aux agents immobiliers titulaires d’une carte de transaction ».

Les perdants du futur PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ) est reconduit jusqu’en 2027, mais dans une version remaniée. À partir de l’année prochaine, il concernera exclusivement les achats de logement neuf collectif en zone tendue, et les achats dans l’ancien avec travaux de rénovation en zone détendue. Exit donc les futurs propriétaires de maison à construire. Or selon cet article, sur les quelques 64 000 PTZ délivrés en 2022, 51 % concernaient des ménages qui faisaient construire leur maison soit 33 000 dossiers. Autant de ménages qui n’auront bientôt plus accès à cette aide, ce qui représente un tiers du marché de la maison neuve. Couplé à l’examen des zones concernées, les premiers perdants du PTZ sont donc les ménages qui font construire en zone rurale ou peu tendue. Des ménages jeunes (48 % ont moins de 35 ans et 70 % moins de 45 ans) en majorité, qui seront privés de ce coup de pouce.