Revue de l'immo #187 du 7 juillet 2023

Cherche – désespérément – logement à louer

La demande locative ne cesse de croître dans l’Hexagone, mais l’offre ne suit pas. À tel point que les professionnels craignent un blocage du marché. Les causes sont multiples. Les locataires restent de plus en plus longtemps dans leur logement loué, pas par choix, mais par défaut. La hausse des taux d’intérêt du crédit immobilier associée à des prix immobiliers toujours élevés ne leur permet pas de devenir propriétaires. Les plus concernés sont les ménages modestes et les jeunes actifs. Les métropoles comme Marseille, Nantes ou Montpellier sont particulièrement touchées, mais le phénomène n’épargne pas les zones rurales. Cette forte demande se heurte à une offre en berne. Les propriétaires bailleurs préfèrent vendre leur logement plutôt que le louer, découragés par la hausse de la taxe foncière, l’encadrement des loyers et l’obligation de rénover les passoires thermiques. D’autres se tournent vers la location touristique, plus rentable. Une solution pour éviter de devoir passer par la case travaux est d’investir dans le neuf. Mais là aussi, ça coince, ce marché tournant au ralenti depuis plusieurs mois.

Le blanchiment d’argent dans l’immobilier, un véritable fléau

À qui appartient cette villa luxueuse sur la Côte d’Azur ? Et ce splendide penthouse avec vue sur l’Arc de Triomphe ? Le mystère plane. En France, 7,3 millions de parcelles n’ont pas de propriétaire identifié. L’immobilier français, et plus particulièrement l’immobilier résidentiel de luxe, est très prisé par ceux qui souhaitent dissimuler le montant et l’origine de leur richesse. Une technique est très en vogue parmi les kleptocrates : la cession de parts de sociétés civiles immobilières. Cette transaction sous seing privé ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. C’est donc l’idéal pour blanchir l’argent sale en passant sous les radars des autorités. Que fait la France pour endiguer ce fléau ? Entre 2016 et 2020, une seule sanction pénale a été prononcée. Transparency International, une ONG dont la principale vocation est la lutte contre la corruption, plaide pour des mesures plus contraignantes ainsi que davantage de contrôles et de sanctions.

Le taux d’usure s’envole

On ne l’arrête plus ! Ce 1^er juillet, le taux d’usure a franchi la barre symbolique des 5 %, s’élevant à 5,09 %, au grand dam de tous ceux qui ont le projet de contracter un crédit pour acheter un bien immobilier. C’est 0,41 % de plus par rapport au mois de juin. Depuis le 1^er février 2023, le taux d’usure est en effet révisé tous les mois — et non plus tous les trimestres, pour mieux « coller » à la montée de l’inflation. Défini par la Banque de France, ce taux plafond que les organismes bancaires ne peuvent pas dépasser lorsqu’ils octroient un prêt à taux fixe n’a cessé de grimper depuis janvier 2022. En 18 mois, la capacité d’emprunt des ménages a fondu comme neige au soleil — mais pas le prix des biens immobiliers — entraînant un ralentissement du marché.

Ces millions de maisons zébrées de fissures

Acheter une maison est un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Il faut tout vérifier, du sol au plafond… et même du sous-sol au plafond. Certains propriétaires se mordent les doigts de ne pas avoir été suffisamment attentifs au type de sol sur lequel était bâtie leur maison, aujourd’hui mangée par les fissures. Le syndrome de la maison fissurée, ou « retrait gonflement des argiles » en jargon technique, concerne les bâtisses construites sur un sol argileux. Ce dernier se dilate en cas de pluies intenses puis se contraste lors des fortes chaleurs. Ces mouvements du sol peuvent provoquer des fissures au niveau des murs… voire dans le pire des cas l’effondrement de l’habitation. Les épisodes météorologiques extrêmes étant de plus en plus fréquents en France, ce phénomène risque de concerner davantage de logements au cours des années à venir. Alors avant d’acheter, prenez le temps de vérifier où vous posez vos valises ! Pour éviter d’avoir une épée de Damoclès qui plane au-dessus de votre tête, découvrez la liste des communes les plus exposées au risque de fissures.

Les pistes pour trouver un logement étudiant

Vous faites partie des jeunes bacheliers fraîchement diplômés ? Félicitations, mais avant de sabrer le champagne, il vous reste encore une épreuve à passer : trouver un logement étudiant. Les tensions sont telles sur le marché locatif que ces biens sont devenus des perles rares. La concurrence est plus rude dans certaines villes. C’est le cas de Lille, Rennes, Lyon ou encore Montpellier. Pour ne pas vous retrouver sans toit lors de la prochaine rentrée, n’hésitez pas à explorer toutes les pistes, dont celle de la colocation, un marché un peu moins saturé. Trouver un logement, c’est bien, mais encore faut-il savoir le payer. Petit budget, tournez-vous vers des villes comme Saint-Étienne, Le Havre ou Le Mans. Pour se loger à Paris, il faut avoir un portefeuille bien garni — ou un coup de pouce de la famille —, le loyer moyen atteignant 941 euros. C’est plus du double de Saint-Étienne, où le loyer moyen est de 418 euros. Et ce n’est pas mieux du côté de Lyon et de Bordeaux !

Crédit immobilier : une nouvelle mesure favorable aux investisseurs

Vous souhaitez emprunter pour investir dans un bien immobilier, mais vous dépassez le taux d’endettement des 35 % ? Ne jetez pas l’éponge trop vite ! Depuis ce 1^er juillet, les chances d’obtenir une réponse favorable de votre banquier sont plus élevées. Pour rappel, avant cette date, les établissements bancaires pouvaient déroger à la règle d’endettement des 35 % pour maximum un cinquième des dossiers. Ils disposaient d’une liberté totale pour 20 % de ces dossiers, les autres étant réservés aux acquéreurs d’une résidence principale. Ce chiffre passe désormais à 30 % !

La vente interactive aux enchères s’ouvre à l’immobilier de luxe

Lorsque l’on vous parle de ventes aux enchères, vous imaginez l’ambiance particulière de la salle de vente et le commissaire-priseur tapant sur un socle avec son marteau pour désigner le nouveau propriétaire du bien immobilier ? Sachez que ce type de vente se déroule également en ligne, sur une plateforme sécurisée. Jusqu’à présent, ce modèle de transaction était principalement utilisé par monsieur Tout-le-Monde pour vendre son bien. Désormais, il concerne également le monde du luxe avec la mise en vente ce 6 juillet d’un penthouse d’exception par le réseau Barnes. La mise à prix était fixée à 5 millions d’euros, et les enchères se faisaient par palier de 100 000 euros. La tension est montée d’un cran pour les nombreux acquéreurs potentiels. Pour enchérir, il fallait avoir le portefeuille bien garni, mais aussi les nerfs solides. Les règles qui régissent ce type d’achat peuvent en effet faire durer le suspense jusqu’à la dernière minute. En cas d’offre déposée dans les cinq dernières minutes, la vente est prolongée de cinq minutes. Personne n’a surenchéri ? Le dernier en lice n’est pas forcément l’heureux élu. Le vendeur n’est pas obligé de céder son bien au plus offrant. Il peut choisir la sécurité en se tournant vers l’offre qui lui donne le plus de garanties.