Revue de l'immo #201 du 8 décembre 2023

L’étau du crédit immobilier se desserre

Pour tenter de faire repartir la production de crédits immobiliers, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a présenté trois nouvelles règles qui entreront en vigueur ces prochains jours. La première concerne la durée d’emprunt. Elle pourra passer de 25 ans à 27 ans si l’emprunteur réalise des travaux de rénovation (énergétique ou non) dont le coût représente plus de 10 % du prix du bien. Rappelons qu’une telle mesure existait déjà, mais que la facture totale des travaux devait atteindre 25 % du coût total. Le deuxième changement concerne les prêts-relais. Les propriétaires qui contractent ce type de crédit pour acheter un nouveau bien alors que l’ancien n’est pas encore vendu seront moins pénalisés. Les intérêts du prêt-relais seront en effet exclus du calcul du taux d’effort, dont la limite reste toujours fixée à 35 %. La dernière mesure s’adresse non pas aux emprunteurs, mais bien aux banques. Elles pourront déroger plus facilement à la règle du prêt sur 25 ans maximum avec un plafond d’endettement à 35 %.

Des exemples de rénovations exemplaires

Votre appartement parisien est une vraie passoire thermique ? Condensation, entrées d’air froid et nuisances sonores font partie de votre quotidien. Dites adieu à ces désagréments en vous lançant avec les autres copropriétaires dans un projet de rénovation énergétique de grande envergure. Qui sait, votre copropriété sera peut-être l’une des futures gagnantes du Trophée CoachCopro. Depuis 2019, l’Agence parisienne du climat décerne en effet un prix aux copropriétés ayant réalisé des travaux de rénovation globale exemplaires. On ne parle pas d’un simple remplacement de vitrage, mais bien d’une rénovation globale performante afin d’améliorer de manière significative le confort des occupants… et réduire leur facture. Les lauréats du Trophée CoachCopro de cette année peuvent en témoigner : le confort et les économies sont au rendez-vous. Le premier prix a été décerné à un immeuble de 53 logements à Boulogne datant de 1958, et le second à un immeuble de 170 logements du XIVe arrondissement de Paris. Système de chauffage prédictif, réfection de la toiture-terrasse, isolation globale et mise en place d’une ventilation assistée font partie des travaux de rénovation réalisés dans ces deux immeubles.

Explosion du nombre de logements inoccupés

Paris se vide petit à petit de ses habitants. Depuis 2011, la capitale en perd en moyenne 11 500 par an alors qu’elle en gagnait près de 14 000 par an entre 2006 et 2011. En cause ? La difficulté à trouver un toit, entre autres. Et pourtant, des logements, il y en a ! En 2020, la Ville Lumière comptait 262 000 logements inoccupés, soit près d’un sur cinq. Parmi ceux-ci, 128 000 sont vacants et 134 000 sont des logements occasionnels ou des résidences secondaires. Si le nombre de logements vacants est resté relativement stable au cours des cinq dernières années, la part de résidences secondaires ou occasionnelles a quant à elle grimpé en flèche. Ces dernières sont principalement situées dans le centre et l’ouest de Paris. La palme revient au 8^e arrondissement avec 36 % d’habitations fantômes. Pour rééquilibrer l’offre de logements, la Ville de Paris souhaite rendre la fiscalité des biens inoccupés plus dissuasive.

300 000 passoires thermiques dans le parc social

D’ici 2025, les biens immobiliers les plus énergivores seront exclus du marché locatif. Les logements sociaux n’échappent pas à ce calendrier. Parmi les 300 000 passoires thermiques que compte le parc social, 50 000 sont classées G et se retrouvent donc sur la sellette. Notées F, les 250 000 autres ne pourront plus être louées à partir de 2028. Les logements étiquetés E leur emboîteront le pas en 2034. Dans le parc social, ils représentent 15 % des biens mis en location. Pour les bailleurs sociaux, il est donc grand temps de mettre la main à la pâte en accélérant la rénovation. Les logements les plus performants, c’est-à-dire ceux étiquetés A et B, sont très peu représentés dans le parc social. Plus de deux tiers des logements loués par des bailleurs sociaux sont classés C (33 %) et D (38 %). 

Stabilisation des taux d’emprunt

Bonne nouvelle pour les emprunteurs ! Après deux ans de hausse ininterrompue, la flambée des taux touche à sa fin. Les barèmes bancaires parvenus aux courtiers début décembre confirment une tendance à la stabilisation. De quoi faire repartir la production de crédits immobiliers ? Affaire à suivre ! Pour la première fois depuis près de deux ans, le montant des prêts octroyés a cessé de baisser. En octobre, il était de 9,2 milliards d’euros, soit le même chiffre qu’en septembre. Pour novembre 2023, les projections avancent le chiffre de 9,8 milliards d’euros. Même si l’on reste bien loin du record de mai 2022 établi à 22,2 milliards d’euros, le marché semble se ressaisir.

Vers une correction du DPE pour les petites surfaces ?

Dans son état actuel, le diagnostic de performance énergétique (DPE) pénalise les petites surfaces. Rapportée au nombre de mètres carrés, la surface en contact avec l’extérieur est en effet plus importante que pour un logement plus grand. Ajoutons que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont souvent surdimensionnés par rapport aux besoins réels et consomment donc davantage. Conséquence ? La part de biens classés F ou G est plus élevée parmi les appartements de moins de 30 mètres carrés. Le gouvernement cherche donc à rééquilibrer la balance. L’application d’un coefficient de pondération en fonction de la surface du logement fait partie des pistes avancées. Cette mesure pourrait éviter à bon nombre de ces logements prisés des étudiants et des jeunes actifs de sortir du marché locatif. Dès 2025, les biens étiquetés G seront en effet interdits à la (re)location.