Revue de l'immo #202 du 15 décembre 2023

Baisse significative des prix dans l’ancien en 2023

Pour la première fois depuis 8 ans, les prix immobiliers devraient terminer l’année en recul. Selon les projections des notaires, les appartements anciens devraient enregistrer une baisse de prix de 3 % d’ici fin décembre 2023, et les maisons anciennes de 3,4 %. Il faut remonter à 2015 pour retrouver un tel bilan. Ces chiffres masquent de très grosses disparités sur le territoire. La baisse est nettement plus marquée en Île-de-France qu’en Province. En région parisienne, les appartements se vendent en moyenne 6 % moins cher que l’année précédente, et les maisons 6,9 %. Sur l’ensemble des régions métropolitaines, les prix chutent de 0,7 % pour les appartements et de 2,8 % pour les maisons. Cette baisse des prix est la conséquence du ralentissement du marché. Qu’en sera-t-il pour 2024 ? Les notaires anticipent une poursuite de la chute des prix. Il faut dire que malgré cette baisse, ils restent encore fortement orientés à la hausse dans de nombreuses villes. Sur cinq ans, ils ont grimpé de 28 % à Nice, de 26 % à Toulouse, de 21 % à Grenoble, de 9 % à Paris, de 8 % à Bordeaux, etc.

PTZ : les nouveaux plafonds de revenus

Vous et votre partenaire souhaitez acquérir un logement neuf situé en zone très tendue (A et A bis) ? Sachez qu’au 1^er janvier 2024, si vous gagnez moins de 55 500 € par an, vous pourrez bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) pour financer jusqu’à 40 % du prix du bien immobilier. Comme annoncé le 18 octobre dernier par le ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire, les barèmes du prêt à taux zéro (PTZ) ont été réévalués afin que davantage de ménages puissent en profiter. Au 1^er janvier, 29 millions de Français pourront prétendre à ce dispositif. En faites-vous partie ? Pour le savoir, consultez les différents plafonds de revenus à respecter. Pour rappel, ils varient selon la composition de votre ménage et la zone dans laquelle vous avez l’intention d’acheter. Grâce au prêt à taux zéro, vous pourrez économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros sur votre achat immobilier en ne payant pas d’intérêt sur une partie du montant emprunté. Le PTZ peut représenter 20 %, 40 % voire jusqu’à 50 % du total de la somme empruntée si vos revenus sont très modestes.

Le retour de la négociation des prix

Depuis la remontée des taux, les délais de vente s’allongent et le stock de biens disponibles n’arrête pas de gonfler. Un contexte favorable à la négociation des prix. Et les acheteurs sont nombreux à tenter d’obtenir un rabais ! En France, près de sept ventes sur dix font l’objet d’une négociation de prix. À Paris, trois ventes sur quatre sont négociées (contre une sur deux en 2022). En moyenne, la différence entre le prix affiché en agence et celui auquel la vente est conclue est de 1,4 %. C’est dans les grandes villes et dans les zones rurales que la marge de négociation est la plus importante, atteignant respectivement 5,9 % et 7 % en moyenne. Dans la capitale française, les vendeurs doivent consentir à un rabais d’environ 5,1 %. Les vendeurs ont donc perdu la main et risquent de ne pas la reprendre dans un futur proche selon les experts. Quelques villes échappent encore à ce phénomène. C’est le cas du Havre, Montpellier, Le Mans ou Nice. Si vous avez l’intention d’y acheter un bien immobilier, évitez de négocier sous peine de voir le logement de vos rêves vous passer sous le nez.

La cohabitation difficile entre agriculteurs et citadins

Vous envisagez d’acheter votre résidence principale ou secondaire à la campagne ? La campagne, c’est moins de pollution, plus d’espaces verts… Mais c’est aussi le chant du coq, les effluves de crottin, les odeurs de purin et le bruit des tracteurs. Ces sons et odeurs typiques du monde rural font partie du code de l’environnement depuis janvier 2021. Le Morbihan va bien plus loin, intégrant une clause stipulant que « l’acheteur assure s’être renseigné sur les activités professionnelles ou non pratiquées dans un environnement proche de sa propriété susceptible de provoquer des nuisances sonores, olfactives, visuelles… ». En France, les conflits opposant agriculteurs et citadins font régulièrement les gros titres des journaux. Près de 500 procédures sont en cours dont celle ouverte par Jacqueline, propriétaire d’une résidence secondaire en Savoie qui ne supporte plus le bruit des 900 poules pondeuses de l’exploitation située à 50 mètres de son domicile.

De sombres perspectives pour le secteur du BTP

Le secteur du bâtiment mange son pain noir, plombé par la crise du logement neuf. En cette fin d’année, les prévisions sont peu réjouissantes. La Fédération française du bâtiment (FFB) a revu son dernier bilan d’activité à la baisse. Elle prévoit désormais une contraction de 0,6 % du volume de production et un recul de 7,8 % de l’activité pour la construction de logements pour 2023. Les perspectives pour 2024 s’annoncent encore plus sombres, la FFB tablant sur une diminution de la production de 5,5 %. L’activité pour la construction de logements neufs enregistrerait quant à elle un recul de 21,3 %. Conséquence ? De nombreux postes sont menacés. En 2024, le secteur table sur la perte de 90 000 emplois salariés et intérimaires dans le secteur du BTP. À l’horizon 2025, ce sont 150 000 emplois au total qui risquent d’être supprimés. Quant au manque à gagner en chiffre d’affaires, l’organisation professionnelle l’estime à 14 milliards d’euros.

Des économies de chauffage grâce au compteur individuel

Vous êtes propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble chauffé au gaz ? Il fait donc partie des 4,8 millions de logements français concernés par l’obligation d’installer des compteurs sur chacun des radiateurs – à condition que ce soit techniquement possible. Grâce à ce système, vous pouvez garder un œil sur votre consommation et payez uniquement ce que vous consommez. L’individualisation des frais de chauffage (IFC), c’est bon pour la planète et pour votre portefeuille ! Fini de vous sentir frustré parce que vous vous blottissez sous un plaid en plein hiver pour limiter vos factures d’énergie alors que votre voisin de palier passe les douze mois de l’année en T-shirt. Pour les copropriétaires qui adoptent une consommation responsable, l’IFC est beaucoup plus avantageuse que l’ancien mode de calcul basé sur les tantièmes. De plus, en incitant chacun à consommer moins, l’IFC contribue à limiter les rejets de CO₂. Bonne nouvelle : l’installation de ces compteurs est gratuite. Si votre copropriété n’est pas encore équipée, il est grand temps - le décret date de 2019 - d’inscrire l’IFC à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. À défaut, vous prenez le risque de payer une amende de 1500 euros par an.