Revue de l'immo #203 du 22 décembre 2023

Quelle décote pour les passoires thermiques ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait désormais partie des critères scrutés à la loupe par les futurs acheteurs. Les prix - ou plutôt la baisse des prix - des passoires thermiques en témoignent. Si vous êtes propriétaire de l’une d’entre elles et souhaitez la vendre, vous devrez concéder un rabais plus ou moins important selon le type de bien et la région où il se situe. Les maisons les plus énergivores (F et G) sont les plus impactées avec des décotes allant jusqu’à 22 % en Nouvelle-Aquitaine. Elle est talonnée par la région Grand Est (-21 %) ainsi que les Hauts-de-France et la Bourgogne-Franche-Comté (-19 %). C’est en Île-de-France que la baisse est la moins importante, avec des chutes de prix de 5 % en petite couronne et 7 % en grande couronne. Même topo du côté des appartements : l’Île-de-France est la région la moins touchée par la baisse des prix. Les appartements se négocient 4 % moins cher à Paris, 5 % en petite couronne et 6 % en grande couronne. En zone tendue, les acheteurs sont moins enclins à négocier les prix. De manière générale, la baisse est moins marquée pour les appartements que pour les maisons. Les rabais les plus importants (-11 %) sont concédés dans le Grand Est et les Hauts-de-France. Pour calculer cette décote, les notaires ont utilisé comme référence un bien semblable classé D.

Les nouveaux plafonds du BRS

Vos revenus étaient légèrement trop élevés pour bénéficier du bail réel solidaire (BRS) ? Ne manquez pas de consulter les nouveaux plafonds publiés dans un arrêté le 14 décembre dernier. Ils ont été relevés afin de permettre à 3,8 millions de ménages supplémentaires de prétendre à ce dispositif d’aide à l’accession à la propriété. Peut-être en faites-vous partie ?
Pour rappel, le bail réel solidaire permet aux ménages les plus modestes d’acquérir un bien immobilier neuf en zone tendue à un coût défiant toute concurrence, jusqu’à 40 % moins cher que les prix du marché. La particularité de ce dispositif ? Avec le bail réel solidaire, vous devenez propriétaire des murs, mais pas du sol. Vous « louez » le terrain en échange d’une redevance mensuelle d’environ 2 euros par mètre carré versée à un organisme foncier solidaire. 

Maison individuelle : le profil des ménages bâtisseurs

La maison individuelle est le rêve de nombreux Français. Qui sont ceux qui le concrétisent et à quel prix ? Où posent-ils leurs valises ? Le ministère de la Transition écologique a mené l’enquête. En 2022, 137 000 projets de construction de maisons individuelles ont reçu le feu vert de la mairie. C’est entre 30 et 50 ans que la part de ménages construisant leur maison est la plus importante. Elle représente 53 %. Il s’agit principalement d’employés et de cadres. La plupart des ménages (63 %) ont fait appel à un constructeur de maisons individuelles. Une petite part (5 %) est uniquement passée par un architecte. Adeptes du proverbe « On n’est jamais mieux servi que par soi-même », les 22 % restants ont réalisé les travaux eux-mêmes. Côté prix, ces ménages ont dépensé en moyenne 293 400 € pour bâtir leur habitation, soit 8 % de plus qu’en 2021. Parmi cette somme, un tiers environ était consacré à l’achat du terrain. Ce dernier fait environ 980 m², alors que la maison elle-même a une superficie moyenne de 121 m².

La niche fiscale Airbnb rabotée par erreur

En adoptant le projet de budget de l’État pour 2024, le gouvernement a oublié de supprimer un article réduisant la niche fiscale accordée aux meublés touristiques. Une erreur dont se réjouissent de nombreux parlementaires et élus locaux qui militent régulièrement pour que cet avantage fiscal soit revu à la baisse. C’est donc chose faite puisque l’abattement fiscal actuellement fixé à 71 % passe à 30 % dans les zones tendues, avec un plafond de recettes limité à 15 000 €. En zone rurale, l’article prévoit une réduction de l’abattement à 50 %. Ce qui fait le bonheur des uns fait le malheur des autres. Ceux qui louent leur logement pendant de courtes durées devront faire le dos rond en attendant que l’article soit modifié, au plus tard dans le budget 2025. Même s’il est revu au cours d’une future loi, l’avantage fiscal risque de ne plus atteindre les 71 %. Le gouvernement avait en effet retenu une réduction de 50 % en zone tendue lors de son projet de budget.

Vendre ou rénover ? Telle est la question

Le compte à rebours est lancé pour les bailleurs propriétaires d’une passoire thermique. Les premières interdictions de locations entreront en vigueur au 1^er janvier 2025 pour les biens classés G. Vendre ou rénover, il devient grand temps de faire un choix. Mais lequel ? L’agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) a sondé 1315 propriétaires d’une passoire thermique louant leur bien à des particuliers. Ils sont plus de la moitié (58 %) à envisager des travaux de rénovation énergétique. Vont-ils les concrétiser ? À l’heure actuelle, seuls 17 % de ces logements sont en cours de chantier. Les 42 % de sondés restants n’ont pas prévu de réaliser des travaux. Un peu moins de la moitié d’entre eux (20 %) a l’intention de vendre. Pour les 23 % restants, le choix est cornélien. Céder son bien, le rénover ou changer son usage, c’est un véritable dilemme. Parmi les freins à la rénovation, la majorité (65,6 %) cite le coût trop élevé des travaux. Mais l’étude de l’Anil révèle que beaucoup de bailleurs ne connaissent pas les aides spécifiques qui leur permettraient de réduire la note, et ne s’estiment pas suffisamment informés. Elles sont pourtant nombreuses : MaPrimeRénov, l’éco-PTZ, les certificats d’économie d’énergie, la TVA à taux réduit… Même lorsqu’elles sont connues, ces aides sont encore peu sollicitées par les bailleurs. Parmi ceux qui ont mis la main à la pâte, 56 % ont entièrement financé les travaux de leur poche. Pour justifier ce choix, ils évoquent les lourdeurs administratives, le montant trop faible des subventions, mais aussi le fait que les travaux entrepris ne soient pas éligibles. En effet, une large partie des aides cible principalement les projets de rénovation globale.

La taxe foncière, un impôt qui renforce les inégalités ?

En 2022, la taxe foncière sur le bâti a rapporté 29 milliards d’euros à l’État. Tout propriétaire d’un logement doit s’en acquitter. Mais comment est distribué cet impôt ? L’Insee a voulu répondre à cette question en construisant une nouvelle base de données. Les chiffres disponibles datent de 2017. Ils révèlent que cette année-là, les propriétaires d’un bien immobilier ont payé en moyenne 660 euros par logement et 1100 euros par ménage. Ces chiffres cachent des disparités : les ménages au patrimoine immobilier le plus élevé sont relativement moins taxés. En effet, le taux apparent d’imposition, c’est-à-dire le montant acquitté par rapport à la valeur de marché du patrimoine immobilier d’un ménage, diminue au fur et à mesure que son patrimoine augmente. En 2017, ce taux était supérieur à 0,5 % pour les ménages les moins dotés en biens immobiliers et s’établissait à 0,22 % pour les 1 % aux patrimoines immobiliers les plus élevés. Rapportée au revenu disponible, la taxe foncière pèse plus lourdement sur les finances des ménages dont le patrimoine immobilier est le plus faible. Ainsi, les 20 % des propriétaires les plus modestes doivent consacrer 4 % de leurs revenus à cet impôt. Ce pourcentage est inférieur à 2 % pour les 1 % de ménages les plus aisés.