Revue de l'immo #233 du 20 septembre 2024

Publiée le 20 septembre 2024

Cette semaine dans la Revue de l’immo, le neuf toujours en grande difficulté, quand la taxe foncière freine l’achat immobilier, la stratégie d’Action Logement pour relancer la production de logements locatifs intermédiaires, recul du respect de l’encadrement des loyers à Paris, le rachat de crédit est‑il intéressant, et les arnaques à la rénovation énergétique et usurpations d’identité augmentent.

La crise se prolonge dans le neuf

Entre janvier et juillet 2024, 260 000 chantiers de construction de logements neufs ont été lancés. C’est 13,4 % de moins par rapport à la même période l’an dernier. Le secteur n’est pas prêt de voir la lumière au bout du tunnel puisque le nombre de permis de construire accordés est lui aussi en berne : -9,9 % sur un an durant la même période. Ces biens fraîchement sortis de terre peinent toujours à trouver preneurs. Les ventes sont en recul de 23,7 % pour l’ensemble du territoire. Une moyenne qui cache des disparités régionales : si la Corse (-45,7 %), la Normandie (-24,6 %) et les Hauts-de-France (-22,5 %) sont en difficulté, ce n’est pas le cas du Pays de la Loire et du Grand Est (+20,7 %).

Le poids de la taxe foncière dans le budget des acheteurs

Le montant de la taxe foncière a encore augmenté en 2024. Les plus fortes hausses s’observent à Nice (+19,2 %), à Saint-Étienne (+15 %) et à Annecy (+14,1 %). Cet impôt local représente un coût supplémentaire dont de nombreux acquéreurs tiennent compte avant de signer. Le poids de la taxe foncière dans le budget de l’acheteur est plus élevé dans les communes où les prix sont les moins chers. À Saint-Étienne, où le mètre carré se négocie aux alentours de 1376 euros, cet impôt représente environ deux mois de crédit supplémentaire par an. Dans certaines communes, l’explosion de la taxe foncière commence à faire fuir les acheteurs. C’est le cas à Lisieux dans le Calvados où elle s’est envolée de 29 % en deux ans.

Davantage d’appartements à loyers modérés ?

Louer un logement intermédiaire permet d’économiser entre 10 % et 20 % par rapport à un logement du parc privé, soit 350 euros et 400 euros par mois en moyenne. Destinés aux classes moyennes, ces appartements à loyers modérés situés en zones tendues sont encore trop peu nombreux pour faire face à la demande. Principal pourvoyeur de ce type de logements, la filiale In’li d’Action Logement n’a pas atteint ses objectifs. Alors qu’elle avait promis 6000 logements locatifs intermédiaires par an pour l’Île-de-France, elle n’en a livré que 3000 en 2024. Pour relancer leur production, Action Logement a décidé de centraliser son expertise en réunissant ses cinq filiales In’li au sein d’une même entité.

Encadrement des loyers : Paris mauvais élève en 2024

À Paris et en Seine-Saint-Denis, 37 % des annonces immobilières - soit plus d’une sur trois - ne respectent pas l’encadrement des loyers. C’est 6 % de plus qu’en 2023. Pour la première fois depuis son lancement en 2018, le dispositif régresse. Un peu moins de la moitié des annonces illégales (43 %) est publiée par des propriétaires bailleurs, et un tiers (30 %) provient de professionnels. Leboncoin décroche la palme avec 50 % d’annonces hors des clous. Pour rappel, le dispositif d’encadrement des loyers est en phase test jusqu’en 2026. S’il ne porte pas ses fruits, il pourrait prendre fin. Cette année, les Jeux olympiques sont pointés du doigt pour avoir accentué le déséquilibre entre l’offre et la demande, incitant aux dérives. À voir comment la situation évolue en 2025.

Faut-il renégocier son crédit ?

Pour qu’un rachat de crédit soit intéressant, la différence entre l’ancien et le nouveau prêt doit être de 0,7 point à 1 point au minimum afin d’absorber les frais fixes liés à la renégociation : frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie du nouveau prêt et éventuellement frais de mainlevée d’hypothèque. Pour les ménages qui ont contracté un prêt entre 4,20 % et 4,50 %, cet écart théorique est donc atteint, les barèmes actuels tournant autour des 3,50 % sur 20 ans. Mais ces barèmes pourraient encore diminuer suite à la baisse des taux annoncée le 12 septembre dernier par la Banque centrale européenne.

Attention aux arnaques à la rénovation énergétique

Depuis le début de l’année, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a reçu 30 000 signalements d’arnaques à la rénovation énergétique. C’est davantage qu’en 2022 (10 000) et 2023 (23 000). Le risque majeur est l’usurpation d’identité. Pour éviter de vous faire voler vos informations personnelles ou fiscales, il ne faut jamais les communiquer sur internet, par téléphone ou à un artisan inconnu. Méfiez-vous des simulateurs en ligne qui vous réclament votre identifiant fiscal pour calculer les aides auxquelles vous avez droit. Gardez également à l’esprit que le démarchage en ligne est interdit dans le secteur de la rénovation énergétique.