Revue de l'immo #235 du 4 octobre 2024

Forte hausse du moral des agents immobiliers en septembre            

Selon l’enquête trimestrielle sur le moral des agents immobiliers réalisée par Superimmo.com en septembre, 67,5 % d’entre eux se déclarent optimistes par rapport à l’évolution du marché. C’est 10,3 points de plus que les résultats obtenus en juin 2024. Cette tendance concerne l’ensemble du territoire, avec des taux de confiance allant de 55,6 % à 80 %. L’enthousiasme des agents immobiliers bondit en Île-de-France, avec une progression de 20 points par rapport à juin 2024. Concernant les prix, plus de la moitié des sondés (53,6 %) anticipent une stagnation plutôt qu’une baisse, soit 10,7 points de plus qu’en juin 2024.

Crédit immobilier : les taux poursuivent leur baisse en octobre

Les taux chutent encore de 0,10 point en octobre par rapport à septembre. Ils se trouvent désormais au même niveau qu’il y a 18 mois. Pour un crédit immobilier sur 15 ans, ils s’établissent à 3,30 % en moyenne. Les taux moyens atteignent 3,5 % et 3,7 % sur 20 ans et 25 ans, respectivement. Autre bonne nouvelle pour les emprunteurs : les taux d’usure sont en baisse pour ces prêts de plus longue durée. Le taux maximal qu’un établissement de crédit est autorisé à accorder est désormais plus bas pour les prêts à 20 et 25 ans que pour ceux à 10 et 15 ans.

Ces Franciliens qui construisent en province

Le prix du foncier représente environ 50 à 60 % du coût final d’un projet de construction de maison en région parisienne, contre 40 % en moyenne en province. Pour de nombreux Franciliens, le choix est vite fait. Construire sa maison en dehors de l’Île-de-France permet de disposer d’un logement plus grand pour le même prix et/ou de s’offrir des suppléments. L’Oise, l’Eure et l’Eure-et-Loir font partie des territoires prisés. Accentuée par la crise sanitaire, cette tendance à l’exode ne faiblit pas. En 2024, 41 % des Franciliens ont quitté l’Île-de-France (contre 29 % en 2019) pour concrétiser leur rêve de pavillon.

Clap de fin pour la baisse des prix ?

Après deux années marquées par un recul des prix, le marché de l’immobilier ancien semble se stabiliser. Au cours du mois écoulé, les prix de l’immobilier ont stagné à l’échelle nationale. Les baisses enregistrées dans certaines grandes villes comme Paris (-0,2 %), Nice (-0,2 %), Bordeaux (-0,5 %), Strasbourg (-0,5 %) et Rennes (-0,7 %) entre septembre et août 2024 sont beaucoup moins importantes que celles observées à la même période en 2021, 2022 et 2023. D’autres métropoles ont vu leurs prix augmenter en septembre. C’est le cas de Toulouse (+0,1 %), Nantes (+0,3 %), Montpellier (+0,4 %) et Lille (+0,6 %).

Investir dans l’immobilier locatif est-il encore rentable ?

Encadrement des loyers dans les grandes agglomérations, retrait progressif des passoires thermiques du marché locatif, fin du dispositif Pinel, les contraintes qui pèsent sur les bailleurs pourraient en pousser plus d’un à jeter l’éponge. Le jeu en vaut pourtant la chandelle, à condition de faire les bons choix. La demande locative n’a jamais été aussi élevée, les prix de l’immobilier ont baissé et les loyers ont augmenté. L’idéal est d’investir en périphérie des grandes agglomérations pour profiter de leur dynamisme en évitant les contraintes liées à l’encadrement des loyers. Dans le neuf, c’est le moment d’investir pour bénéficier de rabais importants octroyés par les promoteurs tout en tirant parti du Pinel avant sa suppression le 31 décembre 2024.

Achat d’une résidence principale : entre rêve et réalité

En 2024, 57 % des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale. Même si ce n’est que 0,8 point de moins qu’en 2014, cette tendance contraste avec la période 1990 - 2010 où la proportion de ménages propriétaires n’a cessé de grimper. Pourtant, l’envie est là : 59 % des Français locataires souhaiteraient devenir propriétaires de leur logement avant la retraite. Si l’aspiration à la propriété reste forte, c’est côté finances que le bât blesse. L’évolution des salaires n’a pas permis de compenser celle des prix de l’immobilier. Entre 2014 et 2022, ces derniers ont bondi de 31,4 % en moyenne tandis que le salaire médian n’a augmenté que de 5,14 %.