Revue de l'immo #237 du 18 octobre 2024

Publiée le 18 octobre 2024

Cette semaine dans la Revue de l’immo, la BCE accélère la baisse des taux, le montant de la taxe foncière s’est envolé en dix ans, les Français face à l’évolution de leur logement, les baux s’allongent pour les meublés, l’impact de la disparition des baby boomers sur la crise du logement, investir en région et louer à Paris pour se constituer un capital, et ces bailleurs qui tentent d’imposer le bail code civil.

La BCE accélère la baisse des taux

Pour stimuler la consommation et l’investissement dans un contexte économique fragile, la Banque centrale européenne (BCE) a abaissé son taux de dépôt à 3,25 %. Il s'agit de la troisième réduction de 25 points de base depuis juin, une décision accélérée par une inflation plus faible que prévu, tombée à 1,7 % en zone euro, et par les signes de ralentissement de la croissance.

Évolution de l’habitat en 50 ans : entre avancées et nostalgie

Nos logements ont fortement évolué au cours des 50 dernières années. Parmi les changements positifs, citons l’amélioration de l’isolation qui a un impact direct sur le confort de vie. Le double vitrage, l’isolation thermique et l’isolation acoustique font partie des progrès salués par les Français. Et côté déceptions ? Beaucoup évoquent avec nostalgie les W.-C. séparés des pièces principales par des sas et doubles portes, remplacés par des toilettes s’ouvrant directement sur une pièce de vie. Au cours de ce demi-siècle, certains équipements et services ont progressivement disparu. Les placards intégrés sont les plus regrettés suivis du concierge et de la cave.

Ces communes où la taxe foncière a le plus augmenté en dix ans

En dix ans, entre 2013 et 2023, la taxe foncière a bondi de 32,9%. Parmi les villes de plus de 50 000 habitants, Paris affiche la plus forte hausse : +83 %. Strasbourg (+52 %), Limoges (+51,8 %), Grenoble (+49,5 %), Nantes (+48 %), Vitry-sur-Seine (+48 %), Metz (+47,5 %), Nanterre (+45,7 %), Marseille (+45 %) et Mulhouse (+44,1 %) complètent le top 10. Pour rappel, cette taxe est calculée à partir des valeurs locatives auxquelles s’ajoute une taxe votée par les communes. Sur la dernière décennie, les valeurs locatives ont bondi de 19,9 %. L’année 2023 a enregistré un record à +7,1 %. En 2024, la hausse était de 3,9 %. En 2025, elle devrait être plus modérée.

Hausse inédite de la durée de location des meublés

Les locataires conservent leur logement de plus en plus longtemps. Même les meublés, habituellement loués sur de courtes durées, n’échappent pas à cette tendance. Au troisième trimestre 2024, la durée de location moyenne pour ce type de bien, tous types de baux confondus, s’établit à 10,9 mois en région, soit 4 % de plus qu’au trimestre précédent, et à 8,3 mois à Paris, soit une hausse de 7 %. La tension locative, de plus en plus forte sur les meublés, et la hausse des prix des loyers expliquent en partie cet attentisme. La difficulté d’accéder à la propriété est également pointée du doigt. En témoigne l’augmentation du nombre de baux résidence principale : +4,5 % par rapport à la même période en 2023.

Pénurie de logement : l’effet limité du départ des baby boomers

Les Français de plus de 70 ans sont majoritairement propriétaires de leur résidence principale : 75 % contre 58 % pour l’ensemble des ménages. Une grande partie de ces biens devraient se retrouver sur le marché immobilier à leur décès. Avec l’augmentation du taux de mortalité, le nombre de logements libérés sera plus important au cours des prochaines décennies. De quoi combler la pénurie de biens immobiliers ? Pas forcément. Les personnes nées après-guerre n’habitent pas dans les zones en tension, là où le besoin en logements est le plus important. Plus de 39 % des baby boomers ont élu domicile en milieu rural ou dans des communes peu peuplées.

Être locataire à Paris et propriétaire en région

Vouloir habiter à proximité du centre de Paris pour se rapprocher de son travail, mais ne pas avoir les moyens d’acheter un bien immobilier autre qu’une cage à poules, c’est le problème de nombreux Français. Pour vivre au cœur de la capitale tout en se constituant un capital, l’une des solutions est de devenir locataire à Paris et d’acheter un appartement en région pour le louer. Le crédit du bien acheté sera en partie remboursé par les loyers versés par le locataire. Plus tard, cet appartement servira d’apport personnel pour l’achat de la résidence principale. Pour réussir son projet, il est important de bien définir son budget, de calculer la rentabilité de l’investissement, d’analyser la demande locative, etc.

Locataire, méfiez-vous du bail code civil

« Loué uniquement dans le cadre d’un bail code civil ». Si vous êtes à la recherche d’un bien à louer en Île-de-France ou dans une métropole où la tension locative est élevée, vous avez peut-être aperçu cette phrase sur une ou plusieurs annonces immobilières. De plus en plus de bailleurs tentent d’imposer le bail code civil, pourtant illégal dans le cadre d’une location classique. Il faut dire qu’il leur est particulièrement favorable puisqu’ils peuvent choisir librement la durée de location et mettre le locataire à la porte sans préavis. Mais ce n’est pas tout ! Le montant du dépôt de garantie n’étant pas encadré, ils peuvent exiger la somme qu’ils veulent.