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Revue de l'immo #246 du 10 janvier 2025

Publiée le 10 janvier 2025

Cette semaine dans la Revue de l’immo, près de 6 m2 gagnés en un an, les taux de crédit poursuivent leur baisse, une nouvelle règle pour les propriétaires d’un logement à risque d'incendie, les effets de la surélévation sur la qualité de vie des habitants, des délais de vente qui peuvent frôler les 100 jours, un nouveau droit pour les locataires d’un logement mal isolé, et des tiny houses pour faciliter l’accès au logement.

Ces villes où les candidats à la propriété peuvent rêver plus grand

En 2024, le pouvoir d’achat des Français a progressé de 5,4 m² en moyenne dans les 20 plus grandes villes. Cette augmentation est particulièrement marquée dans les métropoles moins peuplées. Ainsi, au Mans, il est désormais possible d’acquérir 10,63 m² supplémentaires par rapport à 2023, avec un budget équivalent. Grenoble (+10,17 m²) et Saint-Étienne (+9,33 m²) complètent le podium. D’autres villes comme Le Havre (+8,56 m²), Reims (+8,47 m²), Nantes (+6,42 m²), Dijon (+6,34 m²), Lille (+6,13 m²), Toulouse (+5,66 m²), Montpellier (+5,65 m²) et Strasbourg (+5,42 m²) se placent au-dessus de la moyenne nationale. Cette amélioration, soutenue par la baisse des taux d’intérêt et la diminution des prix, devrait se prolonger en 2025. Affaire à suivre !

Nouvelle baisse des taux en janvier

Les banques sont dans les starting-blocks ! Afin de conquérir de nouveaux clients, elles proposent des taux toujours plus attractifs et ont adressé leurs nouveaux barèmes aux courtiers plus tôt que d’habitude. En janvier, les taux baissent encore, pour le 14e mois d’affilée. Les ménages peuvent emprunter à un taux moyen d’environ 3,30 % sur 20 ans. Les taux s’échelonnent entre 3,10 % et 3,21 % pour un prêt sur 15 ans, et entre 3,34 % et 3,50 % pour un emprunt sur 25 ans. Les meilleurs profils peuvent espérer décrocher un prêt aux alentours de 3 % sur 15 ans et 20 ans, et de 3,15 % sur 25 ans.

L’obligation d’informer du devoir de débroussailler

Les propriétaires d’un logement situé dans une zone exposée aux incendies de forêt et de végétation ont l’obligation de débroussailler leur terrain. Depuis le 1er janvier 2025, les futurs acquéreurs et locataires d’un bien concerné par cette obligation devront en être informés dès l’annonce immobilière. En cas de vente, les propriétaires devront fournir un état des risques relatifs au logement lors de la première visite et l’annexer à la promesse de vente. Pour une location, l’information doit être donnée dès la première visite, et l'état des risques devra être annexé au bail. L’oubli ou le non-respect de cette nouvelle obligation peut coûter cher : 100 euros par jour de retard, avec une limite de 5 000 euros.

Les dents creuses : une solution pour densifier Paris ?

La surélévation de bâtiments fait partie des solutions prisées pour construire sans artificialiser les sols. Surélever oui, mais pas trop ! À Paris, le nouveau plan local d’urbanisme bioclimatique impose une hauteur maximale. Les « dents creuses », ces espaces non construits entre deux immeubles, représentent une opportunité pour densifier sans ériger de tours géantes. Une étude s’est penchée sur les effets de ces constructions sur l’ensoleillement et la circulation de l’air. Les résultats montrent que l’impact reste limité dans un tissu urbain déjà dense. Si certaines zones voient une légère réduction des heures d’ensoleillement, la circulation de l’air n’est globalement pas affectée. L’étude préconise toutefois des mesures compensatoires comme la végétalisation et le choix de revêtements adaptés.

Explosion des délais de vente dans les grandes villes

Faute de demande suffisante, le délai pour vendre son logement a augmenté dans la majorité des grandes villes par rapport à l’année précédente. Dans certaines métropoles, il faut compter près de 100 jours avant de signer un compromis de vente. C’est le cas à Nîmes (108 jours), Tourcoing (108 jours), Mulhouse (105 jours), Villeurbanne (99 jours), Nantes (95 jours), Béziers (94 jours), Nice (94 jours) ou encore Amiens (93 jours). En un an, le délai de vente a explosé à Nîmes (+53 jours), Saint-Nazaire (+35 jours), Amiens (+29 jours), Lille (+24 jours) et Rennes (+21 jours). Cette tendance pourrait s'inverser progressivement avec le retour des acheteurs sur le marché immobilier.

Petites maisons, grandes ambitions

Les tiny houses, ces micro-maisons de moins de 20 m2 transportables raccordées à l’eau et à l’électricité, font partie des solutions explorées pour lutter contre la pénurie de logements. Affichant un loyer d’environ 350 euros hors charges, cet habitat alternatif permet de se loger à moindre coût. À Grand-Champ, près de Vannes, un ancien camping a été aménagé pour accueillir 21 petites maisons réservées aux actifs locaux. Un parc de six tiny houses destiné aux jeunes actifs et aux étudiants a été inauguré à la Roche-sur-Yon en Vendée, où le marché immobilier est très tendu, surtout dans le logement social. D’autres initiatives similaires sont en cours pour loger des saisonniers et des travailleurs frontaliers.

Performance énergétique : un nouveau critère de décence

Vous êtes locataire d’un logement où l’air glacial s’invite par tous les recoins ? Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme non-décents. Les locataires peuvent désormais exiger des travaux de rénovation de la part du propriétaire bailleur. Bien qu’aucun délai précis ne soit imposé par la loi, les propriétaires ont tout intérêt à agir rapidement pour sortir du gel des loyers en vigueur depuis 2022. Des incitations fiscales et des aides existent pour accompagner ces travaux, comme la possibilité de déduire une partie des dépenses des revenus imposables.

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