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Revue de l'immo #248 du 24 janvier 2025

Publiée le 24 janvier 2025

Cette semaine dans la Revue de l’immo, des faillites en cascade dans l’immobilier, les banques lâchent du lest, cette commune séduit les jeunes couples avec des terrains à prix réduit, ces négociations à outrance, fin de la seconde chance pour les crédits immobiliers, un fiasco qui plombe les finances publiques, et combien pouvez‑vous économiser en renégociant votre taux.

Une nouvelle année noire pour les agences immobilières

Les faillites d’agences se multiplient, atteignant des niveaux jamais vus depuis la crise de 2009. En deux ans, le nombre de liquidations d’agences immobilières a presque triplé, passant de 421 en 2022 à 1243 en 2024. Cette hausse vertigineuse s’explique principalement par la chute des ventes de logements : 775 000 transactions ont été réalisées en 2024, soit une baisse de 11 % par rapport à l’année précédente. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) prévoit une légère reprise des ventes en 2025, avec 825 000 transactions estimées (+6 %). Cette perspective offre un peu d’espoir au secteur, mais la route vers la reprise s’annonce encore longue et difficile.

Quand l’apport personnel se fait plus léger

Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs ! Les banques facilitent l’accès au crédit immobilier en réduisant les exigences en matière d’apport personnel. Au quatrième trimestre 2024, l’apport moyen demandé s’établissait à 16,6 % pour un logement neuf, et à 20,7 % pour un bien ancien, soit respectivement 1,5 et 2 points de moins qu’en 2023. Bien que ces taux restent largement supérieurs à ceux de 2019 (+19,4 % pour le neuf et +45,8 % pour l’ancien), cette baisse témoigne de la volonté des banques de relancer le marché immobilier. Cette évolution est particulièrement intéressante pour les primo-accédants, notamment les jeunes, qui pourront ainsi réaliser leur projet de vie plus facilement.

Une stratégie gagnante pour redynamiser les campagnes

Le « rajeunissement » de la population et la lutte contre l’exode rural sont devenus une priorité pour de nombreuses communes. C’est le cas de Brignon, un petit village de la Haute-Loire. Pour inciter les jeunes couples à y faire construire leur maison, elle a bradé une partie de ses terrains agricoles à 1 euro/m2. La seule condition pour profiter de cette offre alléchante est de s’engager à rester. Une stratégie qui a porté ses fruits puisque la commune compte aujourd’hui 622 habitants, soit une trentaine de plus qu’il y a dix ans. Sur un an, elle a enregistré sept naissances.

Quand les acheteurs jouent aux marchands de tapis

La diminution de la demande a offert aux acheteurs une opportunité de renégocier les conditions de vente. Certains s’en sont donné à cœur joie, poussant les vendeurs à bout. Les renégociations de dernière minute dans le bureau du notaire, au moment de la signature de la promesse d’achat, sont devenues monnaie courante. Les acheteurs réclament des baisses de prix supplémentaires, voire des avantages en nature. D’autres vont jusqu’à faire des propositions particulièrement agressives, bien en deçà du prix demandé. Si cette attitude est compréhensible dans un contexte de marché tendu, elle peut rapidement devenir agaçante pour les vendeurs, qui peuvent se sentir manipulés et lésés.

Clap de fin pour le dispositif « seconde chance »

Mauvaise nouvelle pour les futurs acquéreurs dont la demande de crédit a été refusée ! Le dispositif « seconde chance », qui permettait aux ménages solvables ayant essuyé un refus de solliciter un nouvel examen de leur dossier, a pris fin en décembre 2024. Lancée en février 2024 à l’initiative de la Banque de France dans un contexte de difficultés d’accès au crédit, cette possibilité de recours concernait les dossiers de financement pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif. Faute de succès – seules quelques dizaines de dossiers ont été éligibles, ce dispositif n’est pas reconduit en 2025.

Un bug à 1,3 milliard d’euros

Dans un rapport publié ce jeudi, la Cour des comptes fustige l’administration fiscale pour sa mauvaise gestion de la plateforme « Gérer mes biens immobiliers ». Lancée en 2023 pour faciliter les démarches de déclaration des biens et de leurs occupants, elle a été un véritable fiasco. Plus d’un million de contribuables ont été imposés à tort à la taxe d’habitation ou à la taxe sur les logements vacants. Conformément aux dispositions du code général des impôts, ce n’est pas aux collectivités locales qui ont perçu ces sommes de rembourser les contribuables, mais à l’État. Un bug au coût colossal pour les finances publiques : 1,3 milliard d’euros, soit 34 % du produit des taxes.

Renégociation de crédit : de belles économies à la clé

Une renégociation de prêt devient intéressante dès que l’écart entre l’ancien taux et le nouveau est d’au moins 1 point. Les emprunteurs ayant souscrit un crédit à l’automne 2023, à des taux avoisinant les 4,20 %, sont concernés. Plus le montant emprunté est important et plus la durée du prêt est longue, plus les bénéfices potentiels sont élevés. Il faut en effet prendre en compte les frais liés à cette opération (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier). Par exemple, pour un prêt de 400 000 € sur 25 ans souscrit à 4,4 %, vous pourriez gagner plus de 150 € par mois. Pour un petit prêt sur une courte durée, le jeu n’en vaut pas la chandelle : les frais pourraient annuler les bénéfices. Il est donc essentiel de bien étudier votre situation avant de vous lancer.

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