Mishia Crucovskoy, Les 2 Quais : « Le marché est très dynamique et ne laisse pas beaucoup place à l'hésitation »

Pouvez-vous nous présenter votre agence Les 2 Quais ?

Mon associé et moi travaillons dans l'immobilier depuis plus de 12 ans. Nous avons créé Les 2 Quais en 2013. Nous avons démarré notre activité dans un appartement avant d'ouvrir une agence sur le port de Nice en 2015, puis une deuxième au centre-ville, proche du carré Wilson.

Les 2 Quais compte deux associés et cinq collaborateurs. L'équipe est encore en train de s'agrandir, avec une ou deux nouvelles arrivées prévues prochainement. Toutefois, notre objectif est de rester une équipe à taille humaine, avec un maximum de 10 personnes. 

Nous réalisons exclusivement de la transaction et vendons tous types de biens, du petit trois-pièces dans un quartier populaire à 150 000 euros, à la villa à plusieurs millions. Nous avons effectué une quarantaine de transactions depuis le début de l'année. Nous en avons 35 en cours et diffusons actuellement une trentaine de mandats.

Quel est votre secteur d'intervention ?

À l'inverse de beaucoup de nos confrères, notre activité n'est pas sectorisée ; elle ne se limite pas aux abords de l'agence. Depuis plusieurs années, nous fonctionnons au relationnel, à la recommandation. Nous intervenons donc sur tout Nice et les communes aux alentours. Nous allons jusqu'à Beaulieu-sur-Mer et Èze, côté est, et jusqu'à Cannes, côté ouest.

Bien sûr, le port reste notre secteur de prédilection. Nous avons une excellente maîtrise des prix sur Nice. Pour les communes aux alentours, nous pouvons compter sur les bases de données collaboratives, en plus de notre expertise, pour ajuster nos estimations. 

Quelle est votre spécificité ?

Nous sommes spécialisés dans la réalisation de visites virtuelles et le réaménagement d'intérieurs, c'est-à-dire tout le travail préparatoire à la mise en vente. Nous élaborons la stratégie de mise en vente la plus efficace possible en fonction du bien. Pour mettre en valeur un bel appartement bien présenté, nous aurons recours à la visite virtuelle de haute qualité. Si, au contraire, l'appartement n'est pas idéalement agencé ou bien rangé, nous utiliserons le réaménagement 3D. Ce projet de réalité augmenté est associé à un budget travaux. Ainsi, nous pouvons présenter l'appartement au prix de vente et ajouter les devis pour les travaux. Ceux-ci sont établis par des partenaires avec lesquels nous avons l'habitude de travailler. Nous connaissons leur rigueur et savons qu'ils respectent les délais et le budget.

Quels sont les biens les plus demandés ?

Il y a clairement eu un ajustement de marché depuis le COVID. Dès la levée du confinement en mai dernier, nous avons croulé sous les demandes de biens avec des extérieurs : les appartements au rez-de-chaussée avec jardin, les toits-terrasses… Ceux qui étaient déjà propriétaire ou locataire d'un petit appartement confortable avec des extérieurs ont souhaité basculer vers la maison, ceux qui vivaient déjà dans une maison ont voulu une maison plus grande, avec plus de terrain, plus de prestations type piscine…

Cette recherche d'extérieur était déjà très présente dans les Alpes-Maritimes, notamment sur la Côte d'Azur. Elle concernait tant la clientèle étrangère que locale. Aujourd'hui, un bien sans espace extérieur est devenu rédhibitoire pour la majorité des acquéreurs.

Pour l'anecdote, j'ai accompagné il y a 4 ans un jeune homme lors de l'achat de son premier appartement. Il avait choisi un petit studio sans extérieur en dessous de sa capacité d'emprunt, car il voulait pouvoir voyager, sortir, etc. C'est la première personne qui m'a appelé lors du déconfinement. Il m'a confié qu'il souhaitait vendre son appartement pour acheter le bien que je lui avais conseillé à l'époque.

Comment se porte le marché local ?

Le marché est très, très dynamique. Grâce à notre travail préparatoire de mise en valeur du bien, nous avions déjà tendance à vendre rapidement. Mais depuis la fin du 1^er confinement, les ventes se font encore plus vite. Pour la typologie de biens évoqués précédemment, il se passe moins d'une semaine entre la mise en commercialisation et la concrétisation d'une offre acceptée. À condition que le bien soit proposé au prix du marché.

Cette forte demande a entrainé une légère hausse de prix pour cette catégorie de biens. À l'inverse, les produits d'investissement et les appartements sans extérieur au centre-ville, au premier étage ou au rez-de-chaussée, connaissent une légère baisse de prix ou des délais de vente plus longs.  

Constatez-vous une pénurie d'offres ?

Nous avons une demande extrêmement forte. On parle en effet de pénurie d'offres, mais c'est à mon sens un faux ressenti. Nous assistons à un appauvrissement de l'offre à un instant T, car les délais d'écoulement se sont fortement raccourcis. Aujourd'hui, quand je regarde le portefeuille moyen de l'agence, je possède la moitié de biens en stock par rapport à il y a deux ans. En réalité, si je compare le chiffre d'affaires ou le nombre de transactions effectuées par l'entreprise, la tendance est exactement la même que l'année dernière, voire un peu plus dynamique – alors que 2020 a été l'une des meilleures années pour beaucoup d'agences.

Quel conseil donneriez-vous à un acheteur ?

Je conseille aux acquéreurs d'une résidence principale de ne pas trop hésiter lorsqu'un bien arrive sur le marché au juste prix. Pour concrétiser son projet immobilier, il faut proposer une offre au prix. Négocier sur les produits rares, c'est prendre le risque qu'un deuxième acheteur l'acquière au prix. C'est une situation très fréquente.

Quant aux investisseurs, je leur conseille de se tourner vers les quartiers naissants, autrement dit les quartiers historiquement peu attractifs, mais où l'on observe des améliorations. C'est l'idéal pour obtenir des prix attractifs et une bonne rentabilité. Il faut savoir qu'à Nice, la disparité de loyers est très faible : de l'ordre de 5 à 6 % entre un quartier populaire et un quartier plus élitiste. En face, les prix au mètre carré peuvent varier de 3500 € dans un quartier un peu populaire à 8000 - 9000 € pour un bien d'exception entièrement rénové dans un quartier premium comme le Carré d'Or.

Et à un vendeur ?

Même si les taux très bas que nous constatons en ce moment ont permis une augmentation des budgets acquéreurs, ces derniers sont généralement très bien informés des prix du marché, il est donc important de faire évaluer votre bien pour un positionnement cohérent. 

C’est donc la lucidité du vendeur qui nous permettra de concrétiser son projet dans les meilleures conditions.

Souhaitez-vous ajouter quelque chose pour conclure ?

Nous ne nous contentons pas de commercialiser des appartements avec des méthodes poussiéreuses. Nous essayons vraiment de proposer un service dynamique, de nous appuyer sur des technologies de pointe et d'offrir un accompagnement complet à nos clients, vendeurs et acquéreurs. Les avis clients en témoignent. Aujourd'hui, nous sommes dans le top 10 des agences niçoises, selon Opinion System qui utilise les avis certifiés Afnor. Nous avons une centaine d'avis et un taux de satisfaction de 98 et 99 %. Nous y attachons beaucoup d'importance !