Philippe Buyens, Capifrance : "Le marché a été exceptionnel pour la troisième année consécutive"

Comment se porte le marché de l’immobilier en cette fin d’année ? 

Le marché est un peu moins dynamique qu’au premier semestre 2021. De janvier à juin, l’activité était très proche de celle des deux derniers trimestres 2020, c'est-à-dire un peu en surchauffe. Certains observateurs considèrent que les choses ralentissent. On pensait que 2021 ferait +20 % par rapport à l’année passée mais il me semble qu'on va terminer autour de +10 ou +15 %. Plutôt qu’un ralentissement, j’y vois le retour à un rythme normal. 

En 2021, le marché de l’immobilier totalise 1 100 000 transactions. C'est exceptionnel et cela fait trois ans que ça dure. Les opérations sont nombreuses et les intermédiaires très heureux d’accompagner tous les clients qui cherchent à mener à bien leur projet immobilier. 

À quoi peut-on attribuer cette vitalité ? 

Le secteur de l’immobilier est conditionné par des éléments structurels et conjoncturels. Les éléments structurels, ce sont tous les projets de vie des Français. À cela s’ajoutent des éléments conjoncturels qui peuvent freiner ou booster ces plans. 

Actuellement, les taux d'intérêt très bas font partie des éléments conjoncturels qui motivent davantage de ménages à mener un projet immobilier. Nous savons tous que ces taux sont historiquement bas. Depuis deux ou trois ans, tout le monde s’attend à les voir augmenter. À mon avis, ils vont rester stables et la remontée sera progressive. 2022 devrait encore bénéficier de ce facteur favorable. 

De plus, les dix-huit derniers mois que nous avons passés ont perturbé notre vie quotidienne. Les confinements ont poussé les familles, surtout en ville, à donner plus d’importance à leur lieu de vie. L’amplification du télétravail a aussi redistribué les cartes de l’environnement professionnel. Certaines personnes choisissent de s’éloigner pour profiter de la nature et disposer d’un espace de vie plus confortable. Comme elles ne se rendent plus que deux fois par semaine à leur bureau, les trajets sont plus supportables. 

Enfin, les voyages ont été limités et les Français ont redécouvert leur pays. Certains ont fait des projets de résidence secondaire qui pourrait devenir une résidence principale ponctuelle. 

Ce dynamisme a-t-il profité à tout le pays ? 

Le dynamisme du marché et les projets de vie ont sans doute amené un rééquilibrage entre les grands centres urbains, chers, et les villes moyennes et périphériques, voire rurales. Celles-ci ont connu plus de croissance que de coutume. Sauf que, pour que les clients soient prêts à déménager dans des communes plus petites ou à la campagne, ils ont besoin d’une connexion internet de qualité, de transports en commun et de possibilités de circulation pour se rendre facilement sur leur lieu de travail. Et quelques départements ne peuvent pas offrir cela. Il y a donc moins de demandes et les prix dans ces secteurs n’évoluent pas beaucoup. 

Le nouveau diagnostic de performance énergétique, DPE, entré en vigueur au 1er juillet a-t-il un impact sur votre activité ? 

Nous ne mesurons pas, pour le moment, l’impact de ce nouveau DPE sur notre activité. Nous n’avons pas rencontré de propriétaires qui nous contactent pour vendre leur bien car il sera rapidement considéré comme une passoire thermique. Du côté des bailleurs, qui sont les plus concernés par cette décision, nous n’avons pas non plus remarqué d’effet. Sans doute car ils disposent encore de temps pour pouvoir faire les travaux. 
Pour les acheteurs, cela n’a rien changé non plus. Dans les secteurs où le marché est tendu, les acquéreurs n’ont pas suffisamment de choix pour rejeter catégoriquement les maisons ou les appartements mal isolés. La perspective de devoir réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique peut cependant être un argument lors des négociations. 

Quels conseils donneriez-vous aux vendeurs et aux acheteurs ?

Allez-y ! Les indicateurs macroéconomiques sont bons, le chômage est bas, la confiance est là. 

Si vous êtes vendeur, les prix ont augmenté ces dernières années donc vous gagnerez de l’argent à la revente. Mais on ne sait pas combien de temps cela va durer. 

Pour les acquéreurs, les taux d’intérêts sont extrêmement faibles actuellement. C’est le moment d’emprunter, et même de garder de l’épargne pour emprunter davantage. L’argent est vraiment bon marché : le coût des intérêts est inférieur à l’inflation. C’est donc très intéressant. 

Quand on a un projet immobilier, c’est souvent suite à un événement de vie comme une naissance, une mutation ou une séparation. Actuellement, il n’y a, à mon sens, aucune raison de retarder un achat ou une mise en vente.  

Et pour les investisseurs ? 

Cela dépend de leurs objectifs. Si le but est de défiscaliser, il est encore possible de profiter du dispositif Pinel. Les pouvoirs publics ont plutôt envie de raboter les avantages offerts et le super Pinel risque d’être moins rentable. À l’avenir, pour bénéficier de la même réduction d’impôts, il faudra investir dans des logements répondant à des normes de construction plus exigeantes. Ils seront donc plus chers à l’achat, ce qui impacte la rentabilité du placement. 

Si l’objectif est de valoriser son patrimoine, il est possible d’attendre un peu, pour voir comment les prix se comportent et espérer une baisse. 

Le réseau Capifrance fête ses 20 ans en 2022. Quels sont vos projets pour cette nouvelle année ? 

Nous allons célébrer cet événement avec tous nos conseillers dès le mois de janvier, à Monaco. 

Mais notre premier projet pour 2022, c’est de retravailler notre communication et nos films publicitaires. Notre réseau a la particularité de proposer une offre globale. Chez Capifrance, nous vendons de l’ancien, du neuf, du luxe, du prestige et du professionnel. Nous voulons mettre en lumière notre diversification et nos activités. 

Nous continuons aussi notre déploiement. Nous sommes aujourd’hui un peu plus de 3 000 conseillers et avons donc un fort potentiel de croissance. Notre objectif est de conforter notre maillage. Notre idéal est d’un négociateur pour 3 000 foyers soit 8 000 à 9 000 collaborateurs. Nous sommes environ au tiers de notre capacité mais nous ne sommes pas dans une course effrénée. Ce que nous souhaitons, c’est garantir à nos conseillers un potentiel de business suffisant pour qu’ils puissent réaliser au moins 100 000 euros de chiffre d’affaires.