Revue de l'immo #131 du 12 février 2022

Top 10 des villes où télétravailler pour les travailleurs parisiens

De plus en plus de Parisiens quittent la capitale pour la campagne ou des villes moins peuplées. Un exode rendu possible grâce au développement du télétravail. Pour vous aussi, Paris c’est fini ? Du moins pour y vivre, car à moins d’être en télétravail à 100 %, vous devrez encore rejoindre la capitale un ou plusieurs jours par semaine. Où poser ses valises pour concilier qualité de vie et proximité avec Paris ? Trouver la perle rare n’est pas facile. Il faut tenir compte de nombreux paramètres parmi lesquels le taux de chômage, le débit internet, le temps de trajet… sans quoi votre petit coin de paradis pourrait rapidement se transformer en cauchemar. Les visioconférences hachées, c’est la galère ! Et votre conjoint ? S’il ne télétravaille pas, il doit pouvoir trouver un emploi facilement dans la ville convoitée. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez vous fier à ce palmarès des villes où il fait bon télétravailler. À moins de 2 heures de train de Paris et avec un prix d’achat d’environ 2000 €/m², Poitiers occupe la première marche du podium. Bourges et Dijon le complètent. Elles sont suivies par Cholet, Niort, Amiens, Chambéry, Besançon, Limoges et Le Mans.

Un nouveau mode de calcul de la taxe foncière pour les demeures d’exception

Dépoussiérage en vue pour la taxe foncière ! Basé sur les loyers pratiqués en 1970, le système actuel était devenu quelque peu dépassé. Vous habitez dans un château, un monastère ou encore un manoir ? Votre demeure d’exception subira un traitement… d’exception. La loi distingue ces locaux d’habitation à caractère exceptionnel des biens plus « classiques » : leur valeur locative sera évaluée à partir de leur valeur vénale constatée au 1^er janvier 2023, augmentée de 8 %. Quelles implications pour vous ? Vous devrez déclarer la valeur vénale de votre bien avant le 1^er juillet 2023. Soyez vigilant ! N’y ajoutez pas la valeur de biens non concernés par la révision tels que les locaux professionnels ou les parcs imposés en non-bâti, sous peine de recevoir une note très salée. Assurez-vous également que le montant déclaré soit similaire à celui renseigné en matière d’impôt sur la fortune immobilière. Dans le cas contraire, vous prenez le risque d’entrer dans le collimateur du fisc. La réforme des bases imposables à la taxe devrait quant à elle s’appliquer dès 2026.

Les techniques des banques pour faire accepter votre dossier de crédit immobilier

Malgré les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), le montant des prêts immobiliers accordés en 2021 n’a pas diminué. Pour continuer à faire accepter les dossiers de leurs clients en respectant le taux d’effort (35 %) et la durée maximale de remboursement (25 ans), les banques redoublent d’ingéniosité. Première option : le lissage des échéances. Cette opération permet de réunir votre prêt immobilier et vos dettes (prêt à taux zéro, crédit à la consommation, etc.) en une seule mensualité fixe. Comme celle-ci est plus longue, mais moins élevée que la somme des différentes traites, votre taux d’endettement se trouve diminué. Deuxième astuce pour ne pas dépasser la barre des 35 % imposée par le HCSF : augmenter le montant des mensualités en même temps que votre salaire. Longtemps réservé aux fonctionnaires, le prêt progressif est maintenant étendu à d’autres profils. Dans ce cas le taux d’endettement est calculé sur la base de la mensualité de départ. Si ces techniques ne fonctionnent pas pour diminuer le poids de vos remboursements, votre banquier essayera peut-être d’augmenter les ressources prises en compte dans le calcul de votre endettement. Désormais, les banques ne rechignent plus à intégrer les primes variables à la rémunération fixe. Les revenus des investissements locatifs ont aussi été revus à la hausse. Longtemps, les établissements de crédit basaient leur décision sur 70 % des loyers à venir. Ils intégraient ainsi les risques de vacance locative et de loyers impayés. Afin de satisfaire aux nouvelles normes, ils intègrent dorénavant 90, voire 100 % des recettes futures.

Acheter plus petit qu’ils ne louent, l’unique choix des emprunteurs parisiens

Rester locataire et vivre dans 27 m² ou devenir propriétaire de son studio de 20 m² ? C’est le dilemme auquel font face les emprunteurs parisiens. Un actif avec 40 000 euros de revenus annuels bruts et un budget logement de 890 euros mensuels perd en moyenne 26 % de surface s’il décide de consacrer cette somme au remboursement d’un crédit plutôt qu’au paiement d’un loyer. Dans certains arrondissements du centre et de l’ouest, comme le 6e et le 7e, il renonce même à 35 % d’espace ! Pour limiter la casse, les acquéreurs doivent choisir le 13e arrondissement. La différence n’y est « que » de 21 %. Pour avoir plus de place en achetant, une seule solution : passer le périphérique. En Seine–Saint-Denis, il est possible de s’offrir 12 % de surface en plus à Aubervilliers, et 2 % à Saint-Denis. Au sud, dans le Val-de-Marne, Ivry-sur-Seine permet de gagner 4 % de superficie et Saint-Maurice 3 %.

La fin du questionnaire de santé va-t-elle faire grimper le prix de l’assurance emprunteur ?

C’était la bonne nouvelle de la semaine passée. Députés et sénateurs ont acté la fin du questionnaire de santé lors de l’adhésion à une assurance emprunteur. Les clients, malades et anciens malades, sont soumis à la même grille tarifaire que le reste de la population. Le risque d’un défaut de paiement est maintenant supporté par l’ensemble des assurés. Cette solidarité va-t-elle entraîner une hausse générale des cotisations ? Oui pour certains experts puisqu’il va falloir compenser les surprimes appliquées jusqu’à présent aux personnes ayant déclaré une maladie chronique. Mais pour d’autres spécialistes, il n’y a pas de quoi s’alarmer : la mutualisation des risques est déjà au cœur du système de l’assurance emprunteur. Cette nouvelle mesure ne devrait donc pas avoir d’incidence pour les compagnies qui acceptaient auparavant les dossiers des patients et des anciens patients. De plus, les plus malades préféreront sans doute se concentrer sur leur guérison plutôt que de se lancer dans un projet immobilier. Enfin, la disparition du questionnaire de santé ne signifie pas pour autant la suppression des données médicales. En fonction de votre âge, de votre sexe ou de votre métier, les établissements savent évaluer votre niveau de risque et adapter leur barème. Vous redoutez tout de même une augmentation de votre cotisation ? Alors il est temps de faire jouer la concurrence ! La loi vous autorise d’ailleurs à résilier votre contrat pour en souscrire un nouveau à n’importe quel moment, sans attendre sa date anniversaire.

La pierre reste une valeur refuge pour les Français

On aurait pu croire que le nombre d’acheteurs baisserait en 2022, après une année 2021 exceptionnelle, mais il n’en est rien ! L’engouement pour la pierre ne faiblit pas au premier trimestre 2022. Conséquence ? Les biens manquent… et les prix augmentent. Rouen et Limoges figurent en tête de liste avec des hausses de 2,5 % et 2,4 %, respectivement. Lille et Toulouse affichent également une belle progression avec des prix en hausse de 1,7 % et 1,3 % respectivement. La plupart des métropoles françaises ont connu une évolution des prix sur les 3 derniers mois. Angers (-1,9 %), Le Havre (-1,8 %), Paris (-1,4 %) et Strasbourg (-0,9 %), entre autres, font partie des exceptions.

Tout savoir sur l’encadrement des loyers

Vous êtes propriétaire-bailleur à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier ? N’oubliez pas de tenir compte de l’encadrement des loyers au moment de conclure un nouveau bail, sous peine de payer une lourde amende. Votre repère ? Le loyer de référence, établi par la commune où se situe le logement, en tenant compte de plusieurs paramètres (nombre de pièces, année de construction, etc.). Si vous aviez l’intention d’investir dans l’une de ces villes, faites bien vos calculs avant de signer la promesse de vente. La rentabilité locative sera-t-elle toujours au rendez-vous ? Les loyers perçus seront-ils suffisants pour rembourser les mensualités du crédit ou faudra-t-il allonger la durée d’emprunt ? Ce dispositif ciblant les communes classées en zones tendues gagne du terrain au fil des années. Pour échapper à ces contraintes, une alternative consiste à investir dans les petites et moyennes communes. La bonne nouvelle ? Elles sont de plus en plus prisées depuis la crise sanitaire. De quoi trouver un locataire facilement !