Revue de l'immo #142 du 21 mai 2022

Le top des villes où l'inflation fait flamber les loyers

L'indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base pour réviser les loyers, est en hausse de 2,48 % au 1er trimestre, du jamais-vu depuis 2008 ! L'IRL est calculé à partir de l'inflation, qui, elle, ne cesse de grimper (+ 4,8 % en avril). Les loyers sont révisables annuellement si le contrat de location le prévoit. Dans 8 villes, ils ont ainsi plus augmenté que l'inflation ! C'est le cas à Angers, Nîmes, Rennes, Nantes, Clermont-Ferrand, Bordeaux, Montpellier et Grenoble avec des hausses allant de 9,24 % pour Angers à 4,91 % pour Grenoble. Plusieurs de ces villes que le train a rapproché de Paris ont vu un afflux de nouveaux habitants, et la demande explose. Au chapitre des baisses, Paris et Saint-Etienne se démarquent avec - 1,19 % et -1,83 %. Paris souffre en cela de l'effet covid qui a vu les locataires se reporter vers la région parisienne en quête de plus d'espace.

Le point sur les taux de crédit

Les taux de crédit immobilier sont en hausse depuis 5 mois, passés de 1,06 % à 1,27 % en moyenne, un niveau proche des 5 dernières années. Mais cette fois, la hausse ne devrait pas s'arrêter là et les taux pourraient se situer en fin d'année entre 1,75 et 1,80 %. Pour tenter de lutter contre l'inflation, la banque centrale européenne va relever ses taux directeurs cet été. Les banques répercuteront cette hausse de manière progressive, en demandant des taux de crédit plus élevés aux emprunteurs. Les taux devraient pour autant rester largement en dessous de l'inflation, une situation inédite depuis les années 60. L'inflation couplée à la nouvelle règle qui interdit de prêter si l'endettement est supérieur à 35 % fait que le nombre de crédit accordés est en baisse de 14,5 % sur un an en avril. Les premières victimes de ces nouvelles règles du jeu sont les emprunteurs modestes, jeunes, familles avec enfants, quand dans le même temps les ménages plus aisés achètent plus grand et plus cher.

5 astuces pour limiter la vacance d'un logement loué

La vacance locative peut venir écorner un rendement de feu sur le papier et plomber un investissement immobilier prometteur. Alors pour l'éviter, il faut tout d'abord fixer le loyer au bon prix. Savoir ne pas être trop gourmand pour éviter le turn-over et ne pas voir les semaines non louées s'accumuler, ce qui se chiffre à la fin de l'année ! Veillez à arrondir en dessous, pour capter le maximum d'internautes : mieux vaut être à 795 € que 810 € par exemple, pour ne pas se couper de ceux qui ont un budget de 800 €. Soignez vos annonces et investissez dans des photos de professionnel, car tout commence par les photos ! Il faut aussi louer aux standards du marché, ne pas hésiter à repeindre régulièrement et à effectuer rapidement les petits travaux nécessaires. Pour les meublés, des équipements en plus (machine à café, lave-linge, lave-vaisselle, etc. ) sont les bienvenus. Enfin, entretenir la relation avec le locataire tout en fournissant un service de qualité permet de le garder plus longtemps et d'être au courant plus tôt quand il s'en va.

Immobilier neuf : + 7 % en un an 

Les vents sont contraires pour l'immobilier neuf. Entre la pénurie de logements, les hausse de coûts des matériaux et de l'énergie, les nouvelles normes environnementales, les prix n'en finissent plus de monter. Le prix moyen du m² dans le neuf, qui était de 4900 € en 2021 est passé à 5250 €/m² cette année, soit une hausse de 7 % sur un an. C'est à Paris, Lyon et Nice que les prix sont les plus élevés avec respectivement 13 148, 6 672 et 6 296 €/m² selon les chiffres du Laboratoire de l'immobilier. Bordeaux enregistre la plus forte hausse du top 15 des métropoles, avec + 7 %. En petite couronne, les prix dépassent les 12 500 €/m² à Levallois et Boulogne-Billancourt, et en Seine-Saint-Denis, il n'est plus possible d'acheter en dessous de 4000 €/m². En province les prix augmentent aussi : + 7,8 % à 4 638 €/m². Pour trouver des prix inférieurs à 3 500 €, il faut se tourner vers le Nord, à Tourcoing (3 494 €/m²) ou Dunkerque (3 333 €/m²) en hausse de 6,1 % et 8 %.

Le cumul des Pinel

À la question, peut-on bénéficier plusieurs fois du dispositif d’investissement locatif Pinel ? La réponse est oui ! Ce dispositif qui offre une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’une promesse de location sur 6 à 12 ans est cumulable, dans la limite de 2 biens par an et 300 000 € par an. Attention toutefois à ne pas dépasser 10 000 €, soit le plafonnement annuel des niches fiscales dont fait partie le dispositif. Pour mémoire, la réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement de location : elle est de 12 % du montant investi pour un engagement du 6 ans, de 18 % pour 9 ans, et de 21 % pour 12 ans. Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds en vigueur et détail intéressant, ce dispositif permet de louer à un ascendant ou descendant indépendant de votre foyer fiscal.

Le viager en progression

Le viager consiste à diviser la propriété d'un bien entre la nue-propriété qui revient à un investisseur et le droit d'occupation qui reste au vendeur jusqu'à son décès. Le paiement se fait soit en une fois avec un capital unique (le bouquet), soit avec un bouquet accompagné d'une rente à vie. Alors que la plupart des opérations se faisaient en Île-de-France et en région PACA, le viager s'est rapidement développé en province depuis 5 ans selon une étude. Les maisons représentent 59 % des biens vendus contre 41 % pour les appartements. Le prix moyen est de 271 000 €. L'âge moyen des vendeurs est de 74 ans. 34 % des vendeurs ont recours au viager pour financer le quotidien, et pour 21 % d'entre eux, il s'agit d'anticiper leur succession et faire des donations à leurs proches. La rente moyenne est de 732 € par mois.