Revue de l'immo #146 du 18 juin 2022

Des prix de l’immobilier en transition avant la flambée des taux

La hausse des taux d’intérêt ne se répercute pas encore dans toutes les grandes villes selon les chiffres du baromètre mensuel des prix de juin. Si les prix continuent d’augmenter à Strasbourg (+ 2,8 % sur les 3 derniers mois), Marseille (+ 2,7 %) et Grenoble (+ 2,4 %), ils sont en baisse à Limoges (- 1,4 %), Lille (- 1,1 %) et Caen (- 0,9 %). Mais l’ombre de la remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’octrois de prêts par les banquent planent. Les acquéreurs sont moins pressés et certains biens qui se seraient vendus vite hier restent sur le marché. Les acheteurs sont moins présents, et certains se font même de plus en plus rares. Avec la hausse des taux, les primo-accédants sont ainsi plus que jamais confrontés à la baisse du pouvoir d’achat immobilier et doivent pour certains se rabattre sur une location à la place d’un premier achat.

Marche à l'ombre

Il fait chaud, et il va faire de plus en plus chaud. Alors pour éviter d’utiliser la clim’, qui réchauffe encore plus l’atmosphère et tire sur le réseau électrique au moment où les centrales sont en maintenance, voici quelques pistes. D’abord il convient de protéger les fenêtres de l’extérieur avec stores, volets, auvents, etc. Si vous n’en avez pas, une protection intérieure comme des rideaux isolants thermiques, des films anti-infrarouges à coller sur les fenêtres sont un deuxième choix. Ensuite aérez le soir et la nuit, et calfeutrez-vous le jour. Les plantes d’intérieur sont un bon moyen de rafraîchir l’intérieur, alors vive les jungles urbaines ! Évidemment, on oublie le four ou autre appareil chauffant. Et sur le long terme, une rénovation complète du logement (pas juste l’isolation des combles) et à envisager pour garantir un confort thermique tout au long de l’année.

Faire le grand saut... de puce

Les envies de campagne et d'espace des citadins nées pendant les confinements ont fait long feu ! L'exode urbain n'a pas eu lieu selon une étude qui pointe que 60 % des déménagements se font au sein du même département. D’ailleurs les acquéreurs ne souhaitent pas s’éloigner de plus de 30 min de leur lieu de vue actuel. Les Parisiens le sont restés en majorité, et quand ils ont déménagé, c’est pour passer le périphérique. Les villes qui ont le plus la cote sont ainsi limitrophes de la capitale : Boulogne-Billancourt, Vincennes et Montreuil. Un peu plus loin en grande couronne et plus généralement autour des grandes villes, les zones périurbaines ont le vent en poupe, avec comme corollaire des prix en augmentation (+ 19,9 % depuis janvier 2020). La Bretagne et la façade atlantique sont aussi très demandées.

Pas si courant, l'achat immobilier chez les seniors

Les seniors sont moins nombreux que les autres catégories de population à emprunter. Les plus de 60 ans représentent 3 % des emprunteurs chez un courtier et 2,11 % chez un autre. Emprunter est pourtant une solution intéressante pour eux car ils ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires, autant de garanties pour la banque. De plus ils empruntent sur des durées courtes donc avec des taux plus bas. Plus d’un tiers des acquéreurs de 50/59 ans ont acheté leur première résidence principale en 2021, selon le courtier Empruntis ; 23,25 % étaient des secundo-accédants, 23,21 % des investisseurs et 12,91 % ont acheté une résidence secondaire. Leurs revenus mensuels varient de 5 061 € (pour les primo-accédants) à 8 966 € (pour les acquéreurs d’une résidence secondaire). L’apport était en moyenne de 62 301 € (pour un investissement locatif) à 115 945 € (pour les secundo-accédants d’une résidence principale). Une solution pour contrer le poids rédhibitoire de l'assurance emprunteur est de chercher une banque pour qui l'assurance décès est facultative, ou d'assurer seulement le conjoint le plus jeune.

Astuces pour investir dans un logement étudiant

Un logement étudiant est un investissement rentable s’il est choisi avec soin. Les petits logements type studios sont les plus demandés (à 55 % par les étudiants, quand seulement 19 % recherchent un deux-pièces). Et ça tombe bien car plus un logement est petit, plus le prix au m² est valorisé. L’emplacement est primordial, à savoir la ville, mais aussi le quartier. Il faut choisir une ville étudiante, un quartier prisé desdits étudiants, et bien desservi en transports en commun. Selon la Fnaim, les meilleurs rendements bruts se trouvent à Saint-Étienne (8,9 %), Limoges (7,6 %) Valenciennes (6,9 %) et Nancy (6,3 %). Marseille et Rouen sont aussi intéressantes. La colocation dans une grande surface est aussi une solution. Elle permet généralement de louer un peu plus cher qu’à une seule famille, en séparer les baux de chaque colocataire. Avec les étudiants et jeunes actifs, le turnover est important et il faut prendre en compte les périodes de vacance locative, à intégrer dans les calculs de rentabilité.

Rénover oui, mais à quel prix ?

Voulez-vous faire des travaux de rénovation ? Oui ! Êtes-vous prêts à payer ? Non !! C’est en substance ce qui ressort d’une étude récente : la rénovation des logements mal isolés est une priorité pour 55 % des Français tout âges confondus. Mais pour 71 % d’entre eux, l’un des éléments les plus dissuasif est le coût des travaux, suivi par l’ampleur des travaux pour 31 %. 23 % des sondés estiment que le manque d’information peut stopper les propriétaires, de même que la difficulté à trouver des prestataires (pour 19 %). En matière d’aide financière, 44 % des sondés souhaitent pouvoir déduire une partie des frais de leurs impôts, et 40 % pensent qu’une aide de l’État serait primordiale (spoiler alert, cette aide existe). Autre solutions pour 34 % des sondés, une proposition de prêt à taux zéro ou pour 24 % d’entre eux, l’exonération de taxe foncière le temps des travaux.