Revue de l'immo #150 du 16 juillet 2022

De plus en plus de dossiers de prêt refusés

Les taux remontent depuis plusieurs mois et les conditions d’accès au crédit se font de plus en plus difficiles. Une situation tempérée par le courtier en crédit Meilleurtaux, qui constate que les taux actuels correspondent aux niveaux de 2017, et que des taux à 2 % avec une inflation de 5 % restent malgré tout correct. Pour autant, le pouvoir d’achat de nombreux ménages est atteint, et certains n’ont déjà plus accès au crédit immobilier. La conjonction de taux qui remontent et d’un taux d’usure toujours bas se double d'un taux d’endettement des ménages fermement limité à 35 %. De plus en plus se trouvent au-dessus des 35 % autorisés, et sont donc de fait infinançables. Près d’un tiers des dossiers de demande de crédit seraient ainsi bloqués par les règles d’endettement actuelles.

À quelle sauce va-t-on être mangé en 2023 ?

Le groupe BPCE a présenté ses perspectives pour l’immobilier résidentiel en 2023. Résultat, le moral immobilier des Français est au plus bas : ils ne sont que 21 % à penser que c’est le bon moment pour acheter (contre 27 % au creux de la vague en avril 2020). Et seulement 18 % des ménages ont un projet d’achat, un chiffre qui stagne depuis novembre. Les conditions d’emprunt qui se durcissent et les taux d’intérêt qui grimpent vont laisser de côté un nombre grandissant de ménages, même si pour le moment la production de crédit reste à des niveaux historiquement élevés. Gros changement aussi du côté de la rénovation énergétique qui « va passer de l'information et de l'incitation, à la contrainte et à la pénalisation ». Les contraintes de location vont toucher 5 millions de logements (soit 17 % des résidences principales, représentant 11 millions de personnes). Cela aura probablement un impact sur les prix, avec des négociations à la baisse des logements mal notés. Au total, on devrait se diriger vers une baisse du nombre de transactions (– 5 % en 2022 et – 9 % en 2023) ainsi qu’une poursuite de la baisse d’activité dans le neuf.

Quels travaux pour améliorer l’isolation des passoires thermiques ?

Les interdictions de locations vont s’enchaîner pour les logements aux DPE les plus mal notés : gel des loyers à partir du 25 août pour les logements classé F et G, puis interdiction de louer en 2025 et 2028, ainsi que 2034 pour les logements classés E. Pour changer de classe énergétique et continuer de pouvoir louer, des travaux de rénovation importants s’imposent. Ainsi pour gagner une lettre du DPE, il faudra par exemple refaire l’isolation par l’intérieur, mais aussi changer les radiateurs, les portes et les fenêtres. Pour gagner deux lettres, par exemple passer de la lettre F à D, il faudra s’attaquer à l’isolation par l’extérieur des murs, l’isolation de la toiture, installer une VMC performante et/ou changer le système de chauffage. Autant de travaux qui nécessitent, lorsqu’on est en copropriété, une inscription à l’ordre du jour de l’AG et l’aval des copropriétaires.

Toujours moins d’annonces de location et plus de vente

Une étude d’un site d’annonces immobilières montre que le nombre d’annonces de location est en chute. Les locations qui représentaient un bien sur trois il y a 2 ans n’en représentent plus qu’un sur quatre. L’offre de location a baissé de 13 % entre 2021 er 2022, avec en tête les petites surfaces type T1 (- 17,5 %). Cette baisse de l’offre de T1 serait liée à la législation sur les passoires thermiques. Avec l’interdiction prochaine de location des logements classés F et G, les propriétaires préfèreraient vendre que de procéder à la rénovation énergétique. En avril 2021, la location représentait 83 % du marché des petites surfaces, contre 61 % un an plus tard en 2022. Une situation d’autant plus tendue que dans le même temps, les demandes de location ont bondi de 32 %. Le durcissement d’accès au crédit et la hausse des taux risque de maintenir sur le marché locatif des candidats à l’accession qui ne peuvent plus acheter.

L’encadrement des loyers à Paris très partiellement retoqué

Le tribunal administratif de Paris a partiellement suspendu l’arrêté de 2019 qui encadre les loyers à Paris pour la période juillet 2019/30 juin 2020. Cette décision fait suite à une demande de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Elle ne remet pas en cause le principe de l’encadrement des loyers, car elle porte sur une question de justification administrative. Les arrêtés préfectoraux concernant les années 2020 et 2021 ont, eux, été confirmés. En définitive, les bailleurs qui n’ont pas respecté l’encadrement durant la période concernée en 2019 et 2020 ne risquent rien, et ceux qui l’ont respecté peuvent en théorie entamer un recours.