Revue de l'immo #159 du 19 novembre 2022

Le logement neuf s'enfonce dans la crise

2022 s'annonce aussi mauvaise que 2020. C'est l'amer constat que fait la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) au vu des chiffres du 3ème trimestre. En plus des problèmes d'offres et des difficultés à obtenir des permis de construire, le logement neuf fait maintenant face à un autre problème : l'effondrement de la demande. Entre janvier et septembre 2022, les réservations chutent de 22 %, à 87 585. C'est un recul de 33 % comparé à la même période en 2018. La situation économique est passée par là avec l'envolée des coûts, à la fois des matériaux de construction, et de l'énergie. Le neuf devient trop cher pour les primo-accédants, qui ont en plus des difficultés à obtenir un crédit. Les investisseurs sont aussi à la peine, avec les changements au dispositif Pinel, dispositif grâce auquel un tiers des logements neufs sont d'ordinaire construits. Les ventes en bloc qui avaient sauvé 2020 s'effondrent également, à - 43 % depuis le début de l'année. Autre problème, les coûts de construction qui explosent font fondre les marges des constructeurs, à tel point qu'1 projet sur 6 qui a son permis de construire ne voit finalement pas le jour.

Taux d'usure, délai de vente, prix, ces sujets qui soucient les notaires

Le nombre de transactions est en baisse : c'est le constat que font les notaires dans leur dernière note de conjoncture. En août, le volume de transactions sur un an était de 1 145 000, en baisse de 5,6 %. Leur projection pour la fin de l'année tourne autour des 1,1 million de ventes. Les raisons de cette baisse sont plurielles. La hausse des taux de crédit immobilier, passés de 1,1 % en janvier en moyenne à 1,72 % en septembre et à plus de 3 % pour les longues durées aujourd'hui, entraîne une baisse de la capacité d'endettement. Le taux d'usure est le couperet auquel se heurte un nombre grandissant de candidats acquéreurs, y compris certains qui se situent pourtant sous le taux d'endettement maximal de 35 %. "Une hausse insuffisante ou trop espacée dans le temps des taux d’usure, à un rythme différent de la hausse des taux bancaires, crée ainsi un goulet d’étranglement qui [...] exclut donc, de fait, certains ménages" estiment les notaires. Alors que dans le même temps, les taux sont toujours parmi les plus bas depuis la fin des années 70. La hausse des prix s'infléchit. Au 2ème trimestre 2022, elle s'est poursuivie mais un peu moins vite qu'avant (+ 6,8 % contre 7,3 % au 1er trimestre). Les maisons (+ 8,5 %) augmentent plus vite que les appartements (+ 4,5 %). Ce sont également les maisons anciennes dont la hausse des prix décélère le plus (projection à fin décembre : + 6,4 % contre + 8,5 % au 2ème trimestre).

De l'impact du DPE sur le prix de vente

Quelle décote subissent les biens mal notés au diagnostic de performance énergétique (DPE) ? Les données des Notaires de France donnent à voir les baisses de prix que subissent les biens énergivores, ceux classés E, F ou G, par rapport à d'autres classés D (soit ni performant, ni passoire thermique). La décote des maisons est plus forte que celle des appartements. Elle peut atteindre - 14 % dans le Grand Est ou en Occitanie, - 12 % en Bretagne, et jusqu'à - 19 % en Nouvelle Aquitaine. Les appartements énergivores ne sont pas du tout sanctionnés dans certaines régions comme la Bretagne, les Hauts-de-France ou la Bourgogne-Franche-Comté. À l'inverse, les biens appartements ou maisons économes en énergie (classés A, B ou C) bénéficent d'une surcote partout, plus ou moins significative. Les appartements classés A et B se vendent 15 % plus chers en Bourgogne et 16 % de plus en Occitanie. Les maisons A et B du Grand Est ont elles une surcote de 14 %, de 16 % en Occitanie, de 12 % en Nouvelle Aquitaine et Centre-Val-de-Loire. Des résultats très lissés en Île-De-France, à cause de la cherté de l'immobilier.

Vendre ou ne pas vendre, telle est la question

En fonction du montant de l'investissement de départ et du moment, comme de la plus-value espérée, la question s'évalue au cas par cas. Quelques éléments de réflexion. Une étude récente des notaires indiquait qu'ils étaient 8 sur 10 à conseiller de vendre. Et il y a 12 % de biens à vendre en plus au 3ème trimestre comparé à l'année précédente. Même si les prix dans les grandes villes sont orientés à la baisse depuis quelques semaines, ils restent très élevés. Certains biens restent sur le marché parce que les vendeurs n'ont pas pris en compte les baisses de prix, mais ceux qui sont au prix du marché partent sans tarder dans les zones où la demande est forte. Les taux de crédit (dont la production baisse, sans s'effondrer) sont en hausse continue. Malgré tout, des taux à 2 % et même 3 % sont toujours en dessous de ce qu'on a pu connaître par le passé en période d'inflation. C'est potentiellement une fenêtre de tir pour les propriétaires qui souhaitent vendre avant que la situation ne se dégrade davantage pour les emprunteurs. Les conséquences des interdictions de louer en l'absence de rénovation énergétique sont encore floues, mais le risque d'assèchement du parc locatif est soulevé depuis quelque temps par les professionnels. De plus tous les propriétaires n'ont pas encore pris conscience des contraintes liées à la performance énergétique de leur bien.

À Paris, l'ultraluxe plus cher que jamais

Les ventes de biens de luxe se portent bien dans la capitale. Les prix des biens de plus de 3 millions d'euros augmentent, à l'opposé du marché immobilier classique. Les biens sans travaux et sans défaut partent à 30 000 €/m² dans certains arrondissements comme le 6ème, 7ème, 8ème et 16ème à condition qu'ils rentrent dans le moule de l'hyper haut de gamme international : terrasse, vue, clim. Depuis que le taux de change avec le dollar leur est favorable, les étrangers sont revenus en masse à Paris. Jusqu'à 33 % des biens d'un réseau dans le Marais sont vendus à des étrangers, principalement des Américains. Comme dans le marché classique, les biens avec défaut (1er étage, manque de luminosité, bruyant, absence de terrasse, etc.) sont négociés à la baisse. Les biens de luxe sous les 3 millions suivent la tendance générale du marché immobilier. Les prix se tassent, les biens se négocient et les performances énergétiques sont scrutées.