Revue de l'immo #160 du 26 novembre 2022

Où acheter pour vivre et travailler ?

Alors que les envies d'ailleurs ne quittent pas les Français depuis le Covid, où s'installer quand on veut changer de vie ? Une étude revient sur l'attractivité des villes en termes d'emploi et d'immobilier. Elle prend en compte le marché de l'emploi, les salaires, le logement et le pouvoir d'achat immobilier. Sur le podium de ces villes attractives, on trouve Orléans, suivie de Mulhouse et Rouen. Orléans (à 1h30 de Paris en train) offre 4,81 % d'offres en CDI pour 100 habitants et la surface habitable moyenne possible avec le salaire médian de 2 417 € est de 63 m². À Mulhouse, les 2,73 % de postes en CDI pour un salaire médian de 2 010 € mensuels donnent accès à 78 m². À Rouen, le salaire médian de 2 417 € et les 3,3 % d'offres en CDI pour 100 habitants offre un pouvoir d'achat immobilier de 60 m². Dans certaines villes où l'emploi est très dynamique, le pouvoir d'achat immobilier est faible en raison des prix. C'est la cas à Paris, qui figure en bonne dernière place du classement. À l'inverse dans d'autres, on peut acheter très grand, mais le bassin d'emploi est peu développé. C'est le cas à Perpignan où il est possible d'acheter la plus grande surface (97 m²) mais où le nombre de CDI pour 100 habitants est assez faible (1,45). 

Les prix en hausse au 3ème trimestre selon les Notaires

Au 3ème trimestre, les prix de l'immobilier ont augmenté de 6,4 % selon l'indice Notaires-Insee, poursuivant leur hausse mais à un rythme moins soutenu qu'avant (contre 6,8 % au 2ème trimestre et 7,3 % au 1er trimestre). Les données des notaires se basent sur les ventes définitives, elles ont donc un retard sur celles des réseaux immobiliers basées sur les promesses de vente. Cette hausse des prix suit la courbe des transactions, qui se maintiennent à un niveau élevé. Les maisons suivent la tendance depuis 2020 : elles augmentent deux fois plus vite que les appartements (8,2 % et 4,1 %). Alimentée par la hausse des prix de l'énergie et le resserrement des conditions de crédit, l'inflation ne semble pour l'instant pas avoir eu d'impact sur les ventes. Pareil pour le taux d'usure, qui n'a commencé à poser problème qu'à partir de cet été. Les prix des appartements suivent des trajectoires différentes dans les trois plus grandes villes : Ils continuent de baisser à Paris (- 1,2 %), ils sont en légères hausse à Lyon (+ 1,9 %), tandis qu'ils flambent à Marseille (+ 10,8 %).

Bientôt une multiplication des taux variables en France ?

La Banque centrale européenne (BCE) serait en train de faire pression sur les banques françaises pour qu'elles adoptent plus largement les taux variables, ces taux qui varient en fonction de l'inflation. Très pratiqués par les Anglo-saxons (cf. la crise des subprimes), ces taux sont de longue date très marginaux en France. La BCE pousse au niveau européen pour leur adoption car ils permettent à la banque de mieux se rémunérer lorsque l'argent est plus cher. Au détriment des emprunteurs. Les banques françaises proposent les taux parmi les plus bas d'Europe et leurs taux de refinancement actuels sont plus élevés que les taux qu'elles proposent aux particuliers. Un choix de porter le risque, assumé par certains dirigeants de banque qui préfèrent ménager leurs clients afin d'éviter de mettre la santé de la banque elle-même en danger. « Avons-nous vraiment envie d’accentuer le risque de défaut de paiement et de surendetter les ménages français ? », s'interroge ce directeur d'une banque mutualiste.

À Paris, les charges de copro augmentent, et ce n'est qu'un début

En 2021, les charges des copropriétés parisiennes ont augmenté de 6,86 %, soit une "légère hausse" selon l'Observatoire des charges de copropriété de la Fnaim. Des chiffres sensiblement les mêmes qu'en 2019, qui font de 2021 une année de rattrapage après une première baisse en 2019, qui s'est accentuée en 2020. En 2021, la hausse est due au chauffage et combustibles qui ont augmenté de 19,18 % à 437,88 €/lot en 2021 avec l'envolée des prix de l'énergie. Suivent les frais de maintenance (+ 11,1 %), l'eau (+ 7,6 %) et le coût des assurances (+ 5,7 %). Des chiffres peu réjouissants quand on connaît les envolées de 2022. Si la Fnaim observe peu d'impayés de charges, elle se dit très vigilante sur ce sujet pour la prochaine édition. De même, les copropriétaires pourraient être tentés de faire des arbitrages au détriment des travaux d'entretien, une tendance apparue en 2021, où les investissements des travaux engagés en 2020 ne se maintiennent pas après 5 années stables.

Un bien confié en exclusivité doit l'être sans exception

Un propriétaire qui avait confié son appartement à vendre en exclusivité à un agent immobilier vient d'être condamné par la Cour de cassation. Au bout de 4 mois, le propriétaire avait fini par faire paraître une annonce. Une entaille au contrat selon l'agent immobilier, et une violation de son exclusivité, quand bien même l'appartement n'a pas été vendu par ce biais. Le contrat incluait une clause prévoyant qu'en cas de violation du contrat par l'une des parties, l'autre recevrait une certaine somme, soit la rémunération de l'agence en cas de vente. Le contrat d'exclusivité a bien été violé, et l'indemnisaton prévue dans pareil cas est bien due par le vendeur, selon la Cour.

Pinel, le désamour

Le produit de défiscalisation chouchou des investisseurs ne fait plus recette. Après des années à tirer les chiffres de la promotion immobilière vers le haut, les ventes du dispositif Pinel sont en chute libre : - 21,7 % depuis janvier selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). D'abord parce qu'il est en train de changer . En 2023, l'avantage fiscal obtenu ne sera plus que de 17,5 % du montant de l'achat pour un engagement locatif sur 12 ans, contre 21 % avant. Puis 14 % en 2024 puis plus rien en 2025. Ensuite parce que l'offre est en baisse depuis 3 ans, du fait des difficultés à obtenir des permis de construire. Les prix sont de plus en plus chers, car les programmes éligibles se concentrent maintenant dans les grandes villes, ou les prix du foncier battent des records. L'envolée des coûts de construction et les difficultés d'accès au crédit rendent les programmes restants inaccessibles pour les petites bourses. La fin des dispositifs de défiscalisation entraîne d'habitude un sursaut de ventes, ce qui n'est pas aujourd'hui le cas. D'autant que pour profiter des 21 % cette année, il faut signer chez le notaire avant le 1er janvier. À voir si le Pinel bénéficie lui aussi d'une rallonge de temps jusqu'au 31 mars...