Revue de l'immo #163 du 17 décembre 2022

Les acheteurs négocient les prix à la baisse

Les chiffres officiels des notaires disent une chose, mais sur le terrain la perception est tout autre. Même si sur un an la valeur des appartements est en augmentation, dans plusieurs villes comme à Paris ou à Lyon, l'heure n'est plus à l'urgence de faire une offre pour les acquéreurs. Les négociations reviennent, et peuvent atteindre 3 à 5 % du prix de vente affiché. Avec la hausse des taux, le renchérissement du coût du crédit équivaut quasiment à 10 % de pouvoir d'achat immobilier en moins. Ce dernier est d'ailleurs passé de 84 m² à 80 m² entre 2021 et 2022. D'autres facteurs favorisent le retour de la négociation, comme l'étiquette énergétique. Les acquéreurs ont bien compris l'avantage à tirer d'une étiquette F ou G, et des travaux qui y sont accociés en vue de pouvoir louer le logement. Hormis pour les biens haut de gamme et certaines parties du littoral Atlantique et normand, les prix sont en train d'atterrir en douceur.

Des prix record un peu partout en France en 2022

En 2021, alors qu'on empruntait à 1 %, les volumes de ventes ont atteint un record (1,2 million de transactions). Pour autant, les ventes de 2022 si elles sont en légères baisse (1,133 million sur un an à fin septembre), se rapprochent de ce cru exceptionnel. Les notaires entrevoient un ralentissement plus fort de l'activité dans les mois à venir. En attendant, les prix sont toujours au plus haut : + 1,5 % en 2022 en région parisienne, + 6,9 % en province, et même + 7,3 % pour les maisons en province. Les prix des appartements ont augmenté de plus de 5 % dans 9 des 18 plus grandes villes : + 7,9 % au Havre, + 7,1 % à Marseille, + 6,9 % à Rennes et Montpellier. Il n'y a qu'à Paris que les prix sont en baisse timide (- 1 %). En 5 ans, les prix dans la capitale ont augmenté de 19 %, mais Paris se fait largement distancer par des villes qui opèrent un rattrapage comme Strasbourg (+ 37 %), Lyon, (+ 43 %) Nantes (+ 36 %) et Rennes (+ 59 %). Les notaires observent eux aussi un allongement des délais de vente ainsi qu'une multiplication des négociations.

En visite chez les premiers de la classe

Les logements étiquetés A et B par le diagnostic de performance énergétique sont encore rares, et très recherchés : à peine 1,7 % du parc immobilier pour les A, et 3,2 % pour les B. Ils sont les plus nombreux dans le neuf et dans les constructions récentes. Dans l'ancien, les travaux de rénovation à entreprendre sont lourds : isoler les murs (par l'extérieur de préférence pour une plus grande efficacité), la toiture, changer les fenêtres pour du triple vitrage, installer un mode de chauffage performant ainsi qu'une VMC. En copropriété, les travaux doivent aussi concerner les parties communes. Ces travaux ont un coût : entre 1000 et 1500 €/m² en moyenne. La maison de Landry en Saône-et-Loire fait 250 m². C'est un bâtiment quasi passif, qui ne nécessite pas de chauffage : il y fait 22 °C quand le thermomètre affiche 0 °C. Le tout est obtenu grâce à une enveloppe bois, du triple vitrage, 30 cm d'isolant sous la dalle de plancher, 40 cm sous le toit, une ventilation double flux, etc. Le prix total est de 330 000 € hors terrain. Dans le 3 pièces de Delphine à Bagneux, il fait 19 °C par grand froid, et les factures d'électricité nen dépasse pas 20 € par mois. Un thermostat programmable permet de régler la température du chauffage ainsi que les lumières et les volets roulants. Dans le cas d'une location, les heureux locataires sont conscients de leur chance et du confort de leur logement.

Payer moins de taxe foncière grâce à la rénovation de son logement

Payer moins d'impôts en rénovant son logement, c'est possible dans un certain nombre de villes en France comme à Roubaix, à Massy, Charleville-Mézières, Breuillet dans l'Essonne, ou encore Lambesc dans les Bouches-du-Rhône. Ces coups de pouce des mairies sont accessibles aux particuliers sous trois conditions : le bien à rénover doit être antérieur au 1er janvier 1989, les travaux doivent être d'au moins 10 000 € et la mairie doit avoir voté l'exonération. Ainsi à Massy dans l'Essonne, un copropriétaire a fait effectuer des travaux de rénovation pour un montant de 21 000 €. Sa taxe foncière est passée de 1535 à 874 €, et ce pendant 3 ans. Pour bénéficier de la mesure, il faut déposer un dossier auprès du service des impôts dont dépend le logement. 

Les autorités demandent aux banques de se détendre

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a demandé aux banques de faire preuve de plus de souplesse quand elles prêtent de l'argent aux ménages primo-accédants. Les règles d'octroi de crédit immobilier sont devenues obligatoires le 1er janvier 2022, à la demande du HCSF. Elles sont depuis bien, et même un peu trop bien, respectées par les banques, qui n'utilisent pas entièrement les 20 % de dérogations auxquelles elles ont pourtant droit. Pire encore, ce ne sont pas les plus modestes qui en profitent, comme cela devrait normalement être le cas, mais bien souvent des clients plus fortunés. Conséquence, les emprunteurs sans apport personnel ou aux revenus faibles connaissent des difficultés croissantes pour accéder au crédit. Mais le HCSF veille et a annoncé que des mesures de supervision à l'encontre des établissements non conformes avaient été prises.

La taxe sur les logements vacants, c'est pour qui ?

La taxe annuelle sur les logements vacants s'applique pour les biens vides et inoccupés, dans les zones tendues. Il n'y a pas de démarche à effectuer. C'est l'administration qui émet un rôle quand elle constate qu'aucune taxe d'habitation n'a été émise en 2021 pour le logement concerné. C'est la valeur locative du logement qui est prix en compte dans le calcul de la taxe : 12,5 % la première année, 25 % les années suivantes. À noter que ces niveaux devraient augmenter en 2023, à 17 % et 34 %. Les biens inoccupés meublés ne sont pas concernés. La taxe cesse d'être due l'annéee suivant celle de la remise en location. La taxe est payable en ligne jusqu'au 20 décembre.