Revue de l'immo #179 du 13 mai 2023

Dans les zones touristiques, la crise du logement s'intensifie

En Bretagne, sur la Cote Basque, partout les mêmes constats et la même colère qui monte : les « locaux » et autres saisonniers ne trouvent pas de logement à l’année. À Carnac (Morbihan), où les prix ont grimpé de 30 % en 5 ans, les salariés de la restauration et de l’hôtellerie ne trouvent pas à se loger, où alors à des prix prohibitifs, ceux précisément demandés aux touristes. Les résidences secondaires cristallisent les tensions. Au Pays Basque, 1 logement sur 2 n’est pas occupé à l’année. Or les nouveaux arrivants sont en augmentation, mais l’offre immobilière ne suit pas. De plus chaque année avec l’arrivée des beaux jours, certains propriétaires congédient leurs locataires pour mettre leur bien à disposition des touristes. Pour essayer d’enrayer le phénomène, les communes côtières de la région appliquent la surtaxe maximale de 60 % sur la taxe d’habitation, et certaines réglementent strictement la location saisonnière : dans la communauté d’agglomération Pays basque (158 communes) depuis le 1^er mars, une autorisation est délivrée pour 3 ans qui doit désormais s’accompagner d’une compensation (location d’un autre bien à l’année). Un fossé entre l’offre et la demande qui risque de tirer encore plus les prix vers le haut.

Ces villes où il est plus facile de trouver un logement qu’il y a 1 an

La tension locative s’accroît à l’échelle nationale, avec de nombreuses villes où il est difficile de se loger car la demande y excède fortement l’offre de logements à louer. Mais pas partout. Dans certaines villes, il est plus facile (ou moins difficile) de louer qu’il y a un an, au 1^er trimestre 2022. C’est le cas dans le 16^ème arrondissement de Marseille par exemple ainsi que dans le 7^ème et le 10^ème arrondissement de la ville, selon l’indicateur de tension locative de Capital. C’est aussi le cas à Brest, à Toulon, à Villeurbanne, Nancy ou encore Nantes. Plusieurs arrondissements lyonnais connaissent la même tendance : le 8^ème, le 2^ème ou encore le 3^ème. Dans ces villes, le décalage entre offre et demande s’est rééquilibré, ce qui ne signifie pas nécessairement que la recherche d’une location est devenue facile, mais que la tension locative s’est desserrée.

Travaux, qui paye quoi entre locataires et propriétaires ?

Quels sont les travaux à la charge du locataire, et ceux à la charge du propriétaire ? De manière générale, les gros travaux sont du ressort du propriétaire. Ainsi les travaux pour respecter les critères d’un logement décent, les travaux d’amélioration de la performance énergétique, ou bien encore les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…) sont à la charge du bailleur. En revanche si le dommage a été causé par le locataire en raison d’un manque d’entretien, la réparation est à sa charge. Le détail des travaux (remplacement de clés, réfection des mastics, menus raccords de peinture, cirage du parquet, remplacement de joints, de prises, d’ampoules, etc.) dévolus au locataire sont à retrouver ici.

La production de crédit tourne au ralenti

Mois après mois, les banques accordent toujours moins de nouveaux crédits à l’habitat : en mars la production s’établissait à 14,4 milliards d’euros, après 14,6 milliards en février et 15,7 milliards en janvier selon la Banque de France. Sur un an, c’est une chute de - 42 %. En parallèle, financer un achat immobilier est plus cher tous les mois : 2,56 % hors frais et assurances en mars selon la Banque de France, et même 2,72 % hors renégociations de prêt. C’était 1,14 % il y a un an. Ces chiffres sont à comparer avec ceux de l'Observatoire Crédit Logement-CSA, qui notait un taux moyen de 3,15 % en avril. Les pistes pour relancer la production n’ont pour l’instant pas d’effet : la hausse mensuelle du taux d’usure ne permet pas de limiter la baisse de la production, et un éventuel assouplissement des critères d’octroi se heurte à l’opposition farouche de la Banque de France, qui redoute plus que tout le surendettement, et pour qui le crédit en France reste toujours plus abondant et moins cher que chez nos voisins.

Êtes-vous soumis à la déclaration des biens immobiliers si vous avez vendu en 2023 ?

Oui ! Vous le savez, une nouvelle déclaration a fait son apparition cette année, qui consiste à lister au fisc ses biens immobiliers et leur destination. Pour ceux qui ont vendu cette année, la seule question à se poser est : étiez-vous toujours propriétaire au 1^er janvier 2023 ? Si la réponse est oui, alors vous devez déclarer ce bien immobilier cette année, avant le 1^er juillet. En revanche, si vous avez vendu avant cette date, alors c’est au nouveau propriétaire d’effectuer la déclaration. Hormis la 1^ère année, la déclaration n'est à effectuer que s'il y a du changement. Donc si rien n'a changé pour vous l'année prochaine, vous n'aurez pas à refaire de déclaration. Pour mémoire, la déclaration se fait depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr. En cas de question, vous avez la possibilité de passer par votre messagerie sécurisée pour poser une question, ou de vous rendre dans votre centre des impôts, ou encore d’appeler le numéro d’assistance des particuliers 0.809.401.401 (numéro non surtaxé).

La crise historique de l'immobilier neuf

Le nombre de permis de construire délivrés en mars a continué de baisser, avec 441 400 autorisations délivrées en un an, soit une baisse de 11,5 % sur un an selon les données du ministère de la Transition écologique. Les mises en chantier reculent de 8,3 %, à hauteur de 359 200. Les réservations d’appartements neufs sont encore en baisse, après avoir chuté de 25 % en 2022, et les maisons neuves de 30 %. Les baisses atteignent même 50 % dans certaines régions, selon le président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). La crise de l’offre s’accompagne de la hausse des coûts de construction, et d’une crise de la demande : les rares acheteurs qui signent un contrat de réservation sont presque 40 % à se désister dans les jours qui suivent, soit parce qu’ils n’obtiennent pas de prêt, soit parce qu’ils changent d’avis. Du jamais vu pour les promoteurs, qui cherchent des solutions face à cette situation inédite. L’enjeu est double : une plus grande concertation avec les territoires et parvenir à faire baisser des prix devenus prohibitifs pour de nombreux acquéreurs.