Revue de l'immo #199 du 24 novembre 2023

Le recul du pouvoir d’achat chiffré en mètres carrés

En 22 mois, le pouvoir d’achat des Français a considérablement chuté. Avec une mensualité de 1000 euros remboursée sur 20 ans, un ménage pouvait acquérir 74 mètres carrés au 1^er janvier 2022. Au 1^er novembre 2023, il doit se contenter d’un logement de 53 mètres carrés pour le même budget mensuel. Cela représente une perte de capacité d’achat de 20 mètres carrés, soit près de l’équivalent de deux chambres. Ces chiffres correspondent à la moyenne dans les 209 plus grandes villes de France. Ils sont l’une des conséquences de la flambée des taux, associée au maintien des prix élevés de l’immobilier. Charleville-Mézières est la ville où le pouvoir d’achat se dégrade le plus. Les acquéreurs doivent tabler sur 53 m² de moins par rapport au début de l’année dernière. À mensualités équivalentes, ils peuvent désormais s’offrir 115 m² alors qu’ils pouvaient acheter 168 m² il y a moins de deux ans. Saint-Étienne et Châteauroux complètent le top 3 de ce palmarès, avec une perte de 51 m² et 50 m² respectivement. À Bordeaux, les acquéreurs doivent tirer une croix sur 10 m² par rapport à janvier 2022. Dans certaines villes, la perte de pouvoir d’achat est plus modérée. C’est le cas de Neuilly-sur-Seine, Paris ou encore Vincennes, avec 4 m² de moins qu’en janvier 2022.

Gros couac autour de la taxe d’habitation

Le téléphone n’arrête pas de sonner au centre des impôts. Et le motif de l’appel est souvent le même : des citoyens surpris, amusés ou en colère qui réclament un dégrèvement d’impôt après avoir reçu un avis de taxe d’habitation sur une résidence secondaire au nom de leur enfant mineur ou étudiant. La somme, à verser pour le 15 décembre, s’élève à plusieurs centaines voire milliers d’euros. Un montant astronomique aux yeux d’un enfant d’à peine 11 ans ! Que votre progéniture se rassure, il n’aura pas à casser sa tirelire avant Noël. Ces avis erronés de taxe d’habitation distribués en masse seraient liés à un couac de la plate-forme « Gérer mes biens immobiliers » sur laquelle les Français ont dû déclarer — parfois laborieusement — leur patrimoine immobilier. Si vous avez ajouté votre (vos) enfant(s) parmi les occupants de votre logement au 1^er janvier 2023, vous avez certainement reçu ce type de courrier dans votre boîte aux lettres. En effet, il n’était pas nécessaire de mentionner tous les membres de votre famille sous cette rubrique.

Une chute des ventes inédite dans l’ancien

Pour les professionnels de l’immobilier, il est temps de tirer le bilan de l’année écoulée. Et il s’annonce plutôt mauvais. En août 2023, les notaires comptaient 955 000 signatures de vente sur un an. C’est 16,6 % de moins qu’en 2022, et loin du pic de 1,208 million de transactions atteint en août 2021, à la sortie du confinement. Pour les professionnels de l’immobilier, l’âge d’or a pris fin de façon brutale à partir de l’été 2022. Depuis, les volumes de transactions ne cessent de chuter. La montée ultra rapide des taux d’intérêt a contraint de nombreux ménages à renoncer à leur projet d’achat. Les notaires sont assez pessimistes pour les mois à venir, tablant sur des volumes toujours en baisse pour 2024. Cette dégringolade des ventes entraîne une baisse des prix qui devrait atteindre 3 % sur un an en novembre selon les promesses de vente déjà signées. Elle sera plus prononcée pour les maisons (- 3,2 %), dont les prix avaient fortement augmenté après le COVID 19, que pour les appartements (-2,7 %).

La crise du neuf touche davantage les territoires ruraux

Trois, c’est le nombre de biens neufs vendus en 2023 en Haute-Loire. Un chiffre qui angoisse les professionnels du bâtiment. Si le neuf s’effondre partout en France, la chute est encore plus marquée dans les territoires ruraux. En Auvergne, seuls 334 logements fraîchement sortis de terre ont trouvé preneurs cette année, contre 925 en 2022. Rapportés par l’Observatoire évolutif de l’immobilier local Auvergne, ces chiffres rassemblent les statistiques des dix plus gros promoteurs nationaux et régionaux. Ils ne tiennent donc pas compte des logements construits par les particuliers. La situation est tout aussi catastrophique au niveau des mises en vente. Au troisième trimestre 2023, elles ont chuté de 76 % par rapport au même trimestre de l’année précédente. L’offre se tarit, les promoteurs peinant à obtenir le feu vert pour construire. Avant de poser la première pierre, ils doivent en effet avoir vendu 50 % des lots. Or, dans les territoires ruraux plus qu’ailleurs, les ménages qui achètent se font rares, fortement impactés par l’inflation.

De nombreux biens en vente sur le site de l’État

L’État a besoin de renflouer ses caisses ! Pour ce faire, il cède une partie de ses biens publics. L’objectif annoncé est de réduire de 25 % la surface totale des locaux occupés par l’administration, octroyant à chaque agent 16 m² au lieu de 24 m² actuellement. Ces ventes – accessibles en ligne – s’adressent aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels. Outre des bureaux, vous trouverez également des maisons, des terrains constructibles, des appartements, et même des hôtels particuliers, vendus à des prix parfois intéressants. N’hésitez pas à consulter le site de l’État pour – peut-être – y dénicher LA bonne affaire.

Les villes où il vaut mieux acheter du neuf que rénover l’ancien

Le DPE est désormais l’un des critères incontournables à prendre en compte avant tout investissement locatif. La rénovation d’un bien ancien peut coûter cher, très cher, à tel point que dans certaines villes, il est beaucoup plus intéressant d’acheter un bien immobilier neuf qu’une passoire thermique. C’est le cas à La Rochelle, Bordeaux, Orléans, Bayonne, Nantes, Annecy ou encore Toulouse. À La Rochelle, investir dans un logement qui vient de sortir de terre permet d’économiser 28,24 %. À l’inverse, miser sur l’ancien à rénover peut-être plus avantageux dans des villes comme Clermont-Ferrand, Reims, Nîmes ou Caen. Si mettre la main à la pâte ne vous fait pas peur, vous réaliserez des économies de l’ordre de 20 % à 30 % par rapport à l’achat d’un bien neuf. Ce classement suppose que l’investisseur achète une passoire thermique classée G et la rénove pour obtenir une étiquette D, première étiquette qui permette d’éviter d’avoir une épée de Damoclès au-dessus de la tête au cours des dix prochaines années. Retrouvez le classement complet dans cet article.