Yazid Mamouri, Majestic Immobilier & Patrimoine : "Les investisseurs cherchent le bon équilibre entre patrimoine et rendement locatif"

Pourriez-vous nous présenter Majestic Immobilier & Patrimoine ? 

Notre agence est spécialisée dans les investissements. Nous nous consacrons principalement sur les immeubles de rapport. Nous proposons un service client complet aux investisseurs. Nous achetons un immeuble, souvent en ruines, avec plusieurs lots d’habitation et nous prenons tout en charge : travaux, décoration, ameublement et gestion locative. 

Notre activité permet de réhabiliter des immeubles insalubres. Les municipalités sont satisfaites car elles disposent d’immeubles sains sur leur commune, les locataires sont contents d’habiter dans des appartements neufs et les investisseurs peuvent faire des affaires. 

Notre agence existe depuis 3 ans. Nous avons plusieurs pôles. Nous sommes quatre collaborateurs pour nous occuper des transactions, trois collègues font de la gestion locative pour les appartements loués pour de la longue durée et nous avons aussi un service de conciergerie, avec deux personnes. Ce dernier pôle se concentre sur la location saisonnière. Nous aidons les propriétaires à mettre leur appartement en ligne sur des plateformes et nous nous occupons ensuite de tout, de l’accueil des voyageurs jusqu’au ménage.

Sur quels secteurs géographiques intervenez-vous ? 

Notre siège est à Paris mais nous n’y effectuons pas de transactions. Notre spécialité est d’apporter des investisseurs parisiens en province, notamment sur Lens, Dunkerque, Valenciennes, Roubaix.

Nous avons commencé notre activité avec des investissements à Saint-Quentin, dans l'Aisne. Nous y avons vendu une trentaine d’immeubles. Puis nous avons continué notre progression vers le nord à Lens, où nous avons acquis environ 20 immeubles. Nous nous sommes ensuite intéressés à Boulogne-sur-Mer et Dunkerque. Nous avons réalisé tellement de transactions à Dunkerque, avec plus de 250 appartements en location, que nous avons ouvert une agence physique sur place. 

Nous avons aussi effectué des transactions dans des villes du sud de la France, comme Perpignan et Béziers. 

Comment sélectionnez-vous les villes où investir ?

Nous nous basons sur le rendement locatif et le ratio risque. Le Nord permet en plus de faire l’aller-retour dans la journée depuis Paris. 

Certains départements, comme la Creuse, permettent des rendements locatifs nettement supérieurs. Mais le risque de vacance locative y est aussi supérieur à la normale, ce qui n’est pas le cas dans une ville comme Dunkerque. C’est là que se trouve l’une des plus grandes centrales nucléaires du monde et elle est en cours d’agrandissement. C’est une région dans laquelle on trouve aussi de nombreuses usines. On sait que pendant 10 ou 15 ans, il y aura de la demande de la part des locataires. 

Comment se porte le marché actuellement ? 

Le marché se porte plutôt bien. Nous arrivons à trouver des actifs à acquérir. Quand nous trouvons un immeuble à vendre, nous avons déjà des acheteurs qualifiés, ce qui permet d’aller vite. Nous effectuons avec eux un audit fiscal et patrimonial, ce qui nous permet d’être sûr de leurs capacités d’emprunt ou d’investissement. 

Voyez-vous des tendances se dégager ? 

Actuellement, le marché de la colocation commence à devenir dangereux. De plus en plus d’étudiants ne suivent plus leurs cours en présentiel, pareil pour le travail. Cela a modifié tous les codes de la colocation. 

Aujourd’hui, les gens qui veulent investir cherchent le bon équilibre entre patrimoine et rendement locatif. En général, à Paris, les rentabilités sont de 4 à 5 % contre 10 à 12 % dans le Nord. Après, il faut essayer de miser sur la bonne ville. Pour Bordeaux ou Lyon, c’est déjà trop tard mais je pense que Marseille va se développer. Il y a une volonté de la mairie de s’occuper des immeubles insalubres. 

Quels conseils pourriez-vous donner aux investisseurs ? 

Pour les investisseurs novices, il est vraiment important de regarder les conséquences sur le plan fiscal avec un comptable spécialisé en immobilier ou un avocat en droit fiscal. 

Pour les investisseurs plus aguerris, je leur conseille de prendre le temps d’échanger. De nos jours, de nombreux montages sont possibles pour acheter en SCI, en SAS ou créer une holding. Là encore, il faut réfléchir à la fiscalité, c’est le nerf de la guerre. 

Et aux vendeurs, je leur conseillerai de passer par nous ! Nous avons comme valeurs la transparence, la clarté et aussi l’indépendance. Notre but, évidemment, c’est que l’acquéreur fasse une affaire mais c’est aussi que le vendeur tire le meilleur prix de son bien. Et avec nous, il est sûr que le projet aboutira. En outre, nous faisons ce que personne d’autre ou presque ne fait : nous travaillons sur les différentes options, comme le démembrement ou l’usufruit pour trouver le montage le plus pertinent d’un point de vue fiscal. 

Yazid Mamouri - Directeur Majestic Immobilier & Patrimoine

Yazid Mamouri a créé la société d’investissement Majestic Immobilier et Patrimoine et cofondé la plateforme de gestion immobilière Izy Gestion.

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