Ventes immobilières en viager en Poitou-Charentes

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Arsicaud Fanny - Dr House Immo
Annonce publiée le 20/11/2024
Proposée par Arsicaud Fanny - Dr House Immo 20/11/2024
19
Maison, 74 m²

229 000 € 3 095 €/m²
Maison • 74 m² • 2 pièces • 1 chambre • Ter. 51 m²

Marans (17230)

Charmante maison en pierre au bord de la Sèvre, à Marans ! Vous rêvez de vivre dans un lieu unique, chargé de caractère, où l’on entend le vent danser dans les mâts des voiliers ? Cette petite maison à étage en pierre, située à deux pas du port de Marans, vous séduira par son charme indéniable et son esprit « voile ». Face à la Sèvre, elle offre un cadre de vie exceptionnel, apaisant et inspirant. Le rez-de-chaussée s’ouvre sur une grande pièce de vie d'environ 50 m², baignée de lumière, avec une belle hauteur sous plafond. La cuisine ouverte est entièrement équipée, offrant un espace convivial et moderne, parfait pour recevoir. À l’étage, la grande suite parentale allie confort et design, avec une salle d'eau ouverte, élégamment séparée par une baie atelier. Un espace bureau, un dressing et une buanderie complètent cet étage, créant un intérieur harmonieux et bien pensé. Les plus de cette maison : Décoration soignée et esprit « voile » Emplacement idéal, au calme et proche du port Vue imprenable sur la Sèvre Prestations de qualité et luminosité exceptionnelle Laissez-vous charmer par cette maison unique en son genre, idéale pour les amoureux du bord de Sèvres et d'authenticité ! Ce bien vous est présenté par Fanny Arsicaud, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

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Olivier COLIN - iad
Annonce publiée le 20/11/2024
Proposée par Olivier COLIN - iad 20/11/2024
16
Maison, 178 m²

260 500 € 1 463 €/m²
Maison • 178 m² • 7 pièces • 4 chambres • Ter. 686 m²

Niort (79000)

iad France - Olivier Colin (07 85 94 68 50) vous propose : A VENDRE Maison Familiale Située à Niort (79000), cette charmante maison à étage de 178m² dans un quartier calme à proximité de toutes les commodités. Idéalement localisée, cette propriété offre un cadre de vie agréable et pratique avec des commerces et services accessibles facilement. La maison se compose au rez-de-chaussée, 3 chambres, un bureau, un séjour, une cuisine, une salle d'eau et un wc. De plus, un grenier aménageable constitue un atout supplémentaire pour ce bien. Construite en 1978 cette maison offre un espace habitable fonctionnel et confortable, idéal pour une famille . Au sous-sol, on retrouve une cinquième chambre, une salle de billard, une salle d'eau, un second wc, une buanderie et une pièce pour crée un bureau, un garage d'une superficie de 40 m2 environ sur un jardin clos de murs. A très bientôt pour une belle visite . Olivier. Honoraires d’agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 238 et classe CLIMAT D indice 47. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Olivier Colin EI (ID 59034), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHELLE sous le numéro 899550602, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet.

Valérie EVANO - iad
Annonce publiée le 20/11/2024
Proposée par Valérie EVANO - iad 20/11/2024
13
Maison, 107 m²

820 000 € 7 664 €/m²
Maison • 107 m² • 5 pièces • 4 chambres • Ter. 186 m²

La Couarde-sur-Mer (17670)

iad France - Valérie Evano (06 48 30 69 51) vous propose : ILE DE RE - LA COUARDE SUR MER. En plein coeur du village, authentique maison de pays pleine de charme avec jardin accessible directement par la rue. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un séjour avec cheminée/insert, une cuisine, une chambre donnant sur le jardin et un wc. Au 1er étage, le palier aménagé en bureau distribue trois chambres et une salle d'eau avec WC. La maison bénéficie d'une belle orientation. A votre disposition pour une visite ! Honoraires d’agence à la charge du vendeur.Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 344 et classe CLIMAT C indice 11. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Valérie Evano EI (ID 21980), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LA ROCHELLE sous le numéro 825235690, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet.

Fabrice LAVENOT - OPTIMHOME
Annonce publiée le 20/11/2024 - mise à jour 22/11/2024
Proposée par Fabrice LAVENOT - OPTIMHOME 20/11/2024 - mise à jour 22/11/2024
16
Maison, 17 m²

540 000 € 31 765 €/m²
Maison • 17 m² • 9 pièces • 6 chambres • Ter. 1 746 m²

Arvert (17530)

Profitez de cette belle et grande maison familiale sans travaux, au calme, mais à moins de 15 minutes de tous les sites touristiques : La Palmyre, La Tremblade, La Grande Côte… Au centre d’Arvert, elle vous offre les commodités de la ville et a tout pour vous séduire : double garage, piscine, 7 chambres… Elle se compose au rez-de-chaussée d’une pièce coin détende de 24 m², une salle d’eau, des WC et de 4 grandes chambres de 10 m² à 33 m², certaines pouvant être aussi aménagées en dressing ou en salle de jeux. À l’étage, après une belle entrée, vous trouverez un grand salon lumineux de 40 m² avec cheminée et vue sur piscine, une belle cuisine tout aussi lumineuse, 3 belles chambres, une salle d’eau, une salle de bain et WC. Pour l’extérieur, attenant à la cuisine et à la pièce de vie, vous trouverez une grande terrasse pour vos repas en famille ou entre amis. Se trouvent aussi un grand double garage avec atelier de 50 m², une piscine récente 12x5 m, un pool house et des dépendances ; le tout sur un terrain arboré et clos de 1746 m². Équipements : elle nécessite peu d’entretien avec les fenêtres double vitrage PVC, sous-toit PVC et travaux récents. Pour le chauffage, une partie de la maison par pompe à chaleur réversible et l’autre par chaudière gaz de ville. Installation électricité récente, fibre, adoucisseur d’eau, isolation des combles en 2021. Vous pourrez profiter de la maison comme d’une grande maison familiale ou la découper en deux maisons pour deux lieux de vie, deux familles, deux locations… Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 3,85% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr. Contactez Fabrice LAVENOT Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°844 922 047 Greffe de ANGOULEME) 06 95 66 32 99 (réf. 573896 )

Foncia Transaction Saint-Georges-de-Didonne
Annonce publiée le 20/11/2024 - mise à jour 21/11/2024
Proposée par Foncia Transaction Saint-Georges-de-Didonne 20/11/2024 - mise à jour 21/11/2024
4
Appartement, 63 m²

271 000 € 4 302 €/m²
Appartement • 63 m² • 3 pièces • 1 chambre

Saint-Georges-de-Didonne (17110)

L’agence Foncia Achat / Vente de SAINT GEORGES DE DIDONNE vous propose le bien immobilier ci-dessous : À découvrir : appartement T3 au rez-de-chaussée d'une résidence récente de 2011. Cet appartement bien agencé se compose d’un séjour lumineux avec cuisine ouverte, de deux chambres avec placard intégré, d’une entrée, d’une salle de bains et de WC séparés. Vous apprécierez également la loggia orientée sud, idéale pour profiter du soleil. L’appartement dispose d’un parking privatif et d’un garage à vélo. La résidence sécurisée, équipée de double vitrage, offre un cadre de vie agréable et calme. Le chauffage est électrique. Idéalement situé, cet appartement se trouve à seulement 900 mètres des commerces et à 1 km des plages. À visiter sans tarder !

IMMTIM Chandeau
Annonce publiée le 20/11/2024 - mise à jour 22/11/2024
Proposée par IMMTIM Chandeau 20/11/2024 - mise à jour 22/11/2024
8
Maison, 140 m²

629 000 € 4 493 €/m²
Maison • 140 m² • 5 pièces • 4 chambres • Ter. 448 m²

Puilboreau (17138)

Puilboreau "La Motte" [17138] , votre agence ORPI vous propose cette maison d'environ 140 m² sur une parcelle de 448 m². Entièrement restaurée en 2023 avec de très belles finitions, elle se compose d'une entrée avec placards, un cellier, une pièce de vie de 47 m² avec une cuisine entièrement équipée, exposée à l'ouest, une suite parentale avec dressing et salle d'eau, un coin nuit séparé comprenant 2 chambres et une salle d'eau, un bureau, un garage. Piscine 4x8, pompe à chaleur, 2 places de stationnement complètent cette maison des plus fonctionnelles. Référence agence : 7456

Leslie COURAUD - Capifrance
Annonce publiée le 20/11/2024 - mise à jour 23/11/2024
Proposée par Leslie COURAUD - Capifrance 20/11/2024 - mise à jour 23/11/2024
6
Appartement, 18 m²

77 000 € 4 278 €/m²
Appartement • 18 m² • Meublé • 1 pièce

Rochefort (17300)

Idéalement situé en plein cœur de Rochefort, ce studio de 18 m², situé en rez-de-chaussée, offre une belle opportunité d'investissement. Agencement : Une pièce de vie principale lumineuse avec cuisine aménagée, Un espace rangement, Une salle d'eau fonctionnelle avec WC. Les atouts : Entièrement meublé et libre d'occupant, Anciennement loué 500 € TTC par mois, Syndic bénévole, Proximité immédiate des thermes, des commodités et des transports. Usage idéal : Curistes, étudiants, location courte durée ou à l'année. En bon état général, ce bien représente un excellent choix pour un investissement locatif clé en main. Ne passez pas à côté de cette opportunité en centre-ville ! Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous dès aujourd'hui. Nombre de lots de la copropriété : 5, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 270€ soit 22€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr. Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°895 405 371 - Greffe de LA ROCHELLE) Leslie COURAUD Entrepreneur Individuel 06 84 47 81 00 - Plus d’informations sur le site de CAPIFRANCE (réf.882426)

Mickael GAULUPEAU - eXp France
Annonce publiée le 20/11/2024
Proposée par Mickael GAULUPEAU - eXp France 20/11/2024
13
Maison, 141 m²

483 000 € 3 426 €/m²
Maison • 141 m² • 5 pièces • 4 chambres • Ter. 560 m²

La Jarne (17220)

Située dans la charmante commune de La Jarne, cette spacieuse maison de 141 m², construite sur une parcelle de 560 m², offre un cadre de vie paisible et confortable, idéal pour une famille. Maison en rez-de chaussée surélevé avec, à l'étage pièce de vie et cuisine ouverte entièrement équipée de 42 m² lumineuse, 3 chambres d'environ 10 m² et salle de bains d'environ 5m² et en bas chambre de 12 m² avec salle d'eau, coin salon/cuisine d'été de 30 m² avec possibilité de faire une 5ème chambre sur une partie. Chauffage et eau chaude sanitaire assurés par chaudière à condensation neuve. Terrasse d'environ 40 m² Garage d'environ 33m². Avantages : Proximité des transports : Bien desservi par les lignes de bus locales Commodités : À proximité des écoles, commerces, et services de santé Cadre de vie : Quartier résidentiel calme, environnement verdoyant. Autres : Maison rénovée à neuf donc aucuns travaux à prévoir. 460,000 € Honoraires d'agence non inclus - Honoraires agence: 5%TTC Honoraires à la charge de l'acquéreur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 2349.2€ - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Mickael GAULUPEAU - Agent commercial - EI - RSAC La Rochelle 527 989 966

Isabelle SAUVAGET - Propriétés-privées.com
Annonce publiée le 20/11/2024 - mise à jour 23/11/2024
Proposée par Isabelle SAUVAGET - Propriétés-privées.com 20/11/2024 - mise à jour 23/11/2024
17
Maison, 254 m²

315 000 € 1 240 €/m²
Maison • 254 m² • 10 pièces • 5 chambres • Ter. 3 395 m²

Montendre (17130)

A découvrir, maison d'habitation parfaitement entretenue sur sous-sol et ses trois logements pour investissement locatif ou regroupement familial. Maison d'habitation, 146m2 : Entrée séparée, cuisine, séjour double, 3 chambres, salle de bain ,WC séparés, véranda de 25 m2 chauffée. Garage double, dépendances jardin d'hiver, terrain arboré de 3395m2 entièrement clôturé. Au sous-sol 3 logements meublés avec une excellente rentabilité : deux T2, et un T1 bis loués 15 000 par an hors charges. Aucun impayé, aucune vacance locative. Avec un apport de 30 000 euros, un emprunt sur 25 ans mensualités 1 450 euros/mois, , remboursés pratiquement en totalité par les loyers de 1250 euros par mois. Cette maison pourra être louée avec ou sans locataires. Chaudière fioul à condensation, et cheminée avec insert. Facture réelle de chauffage, 2 766 euros sur l'année 2023, répartit 1106 euros pour la maison d'habitation et 1659 euros pour les locations (récupérés dans les charges). DPE C indice 115, GES C indice 22 Prix moyens des énergies entre 1 735 et et 2 347 euros/an abonnement compris. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Isabelle SAUVAGET, au 06 66 38 25 17 Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Isabelle SAUVAGET agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC saintes 433 884 434 auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 40 000 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n° CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230) ; Garantie GALIAN - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par MMA Entreprise n° de police 120.137.405. réf 386184 (3.96 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Isabelle SAUVAGET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : saintes 433 884 434 - .

Espace Immobilier
Annonce publiée le 20/11/2024 - mise à jour 22/11/2024
Proposée par Espace Immobilier 20/11/2024 - mise à jour 22/11/2024
9
Maison, 164,5 m²

219 900 € 1 337 €/m²
Maison • 164,5 m² • 7 pièces • 5 chambres

Saint-Christophe (17220)

Maison de 164m² agencée en deux logements Saint Christophe bourg Venez découvrir cette maison séparée en deux logements de 80m² chacun (T3 et T4) pouvant être loués indépendamment ou rallier en un logement avec de l'imagination. Tout cela sur une parcelle de 370m² environ. La première partie offre au rez de chaussée une entrée, un salon/séjour de 32m², une cuisine de presque 11m² et un WC indépendant. A l'étage,un palier avec du rangement deux chambres et une salle de bains. place de parking et jardin. La seconde, possède une vaste entrée et une pièce de vie de 30m². A l'étage, trois chambres et une salle d'eau. Plusieurs projets sont possibles, résidence principale , locatif ou les deux, elle nécessite quelques travaux d'aménagement. A voir

Beaux Villages Immobilier
Annonce publiée le 21/11/2024
Proposée par Beaux Villages Immobilier 21/11/2024
15
Maison, 136 m²

129 600 € 953 €/m²
Maison • 136 m² • 4 chambres • Ter. 1 896 m²

Béthines (86310)

Cette maison de style pavillon, située à la périphérie de Béthines, vous séduira pour de nombreuses raisons. Le logement principal est aménagé à l'étage supérieur et comprend un grand salon/salle à manger, une cuisine, salle de bains et trois chambres. Le salon s'ouvre sur une terrasse au premier étage avec une vue imprenable sur la campagne - idéal pour un apéritif en soirée ! La partie inférieure de la maison comprend un grand garage/atelier, le reste pouvant être converti (sous réserve des autorisations nécessaires) en espace de vie séparé avec un salon, une chambre et une cuisine, bien que des travaux soient nécessaires pour y parvenir. Béthines offre un accès facile à Montmorillon, Chauvigny et Le Blanc, avec la petite ville de Saint Savin à une courte distance en voiture. A un prix attractif, cette propriété suscitera l'intérêt, alors réservez votre visite dès aujourd'hui ! Prix honoraires inclus : 129.600 € Prix honoraires exclus : 120.000 € Honoraires de 8 % TTC à charge acquéreur

Human Immobilier Tonnay Charente
Annonce publiée le 21/11/2024 - mise à jour 26/11/2024
Proposée par Human Immobilier Tonnay Charente 21/11/2024 - mise à jour 26/11/2024
8
Maison, 109 m²

228 975 € 2 101 €/m²
Maison • 109 m² • 5 pièces • 3 chambres • Ter. 1 009 m²

Tonnay-Charente (17430)

A Tonnay-Charente, venez découvrir cette maison en pierre à rafraîchir. Elle se compose au rez-de-chaussée : un salon-séjour, une chambre, une cuisine indépendante, une salle d'eau et d'un wc. A l'étage : deux chambres, un bureau et un wc. Vous profiterez également d'un garage de 30m2 et d'une dépendance de 28m2.

Christian BOIRIE - SAFTI
Annonce publiée le 21/11/2024
Proposée par Christian BOIRIE - SAFTI 21/11/2024
4
Appartement, 40 m²

198 000 € 4 950 €/m²
Appartement • 40 m² • 2 pièces • 1 chambre

Royan (17200)

ROYAN 17200. Quartier Notre Dame, très bel appartement exposé sud au 1er étage d une copropriété de trois logements. Il se compose d'une entrée, une cuisine ouverte sur un salon/ salle à manger, une chambre avec placard, une salle d'eau, un cellier, un wc. Une cave complète le bien. Stationnement dans la rue. Entièrement refait en 2023 avec goût. Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 650 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 198 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Christian BOIRIE, Tél. : 06 24 63 37 18, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SAINTES sous le numéro 318 886 439 - SAFTI – BOIRIE Christian, Conseiller indépendant

Nicolas ROBIER - SAFTI
Annonce publiée le 21/11/2024
Proposée par Nicolas ROBIER - SAFTI 21/11/2024
7
Appartement, 56 m²

84 900 € 1 516 €/m²
Appartement • 56 m² • 3 pièces • 2 chambres

Niort (79000)

Situé à Niort Souché, résidence sécurisée Square Plaisance, au 1er étage sans ascenseur, T3 d'environ 56m2 comprenant un séjour/salon, une cuisine, deux chambres dont une avec un grand placard, une salle de bain et un wc séparé. Une cave se trouve au rez-de-chaussée et un concierge très disponible s'occupe de l'entretien des communs, ordures ménagères et questions techniques. Le loyer envisageable serait d'environ 650€/mois dont 150€ de charges correspondant au chauffage et eau compris dans les 1800€/an de charges de co-propriété. Le chauffage collectif est au gaz de ville et et la taxe foncière 2024 était d'environ 780€. Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 72 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1800 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 84 900 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Nicolas ROBIER, Tél. : 06 79 71 32 06, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 848 285 219 - SAFTI – ROBIER Nicolas, Conseiller indépendant

- Sextant France & International
Annonce publiée le 21/11/2024
Proposée par - Sextant France & International 21/11/2024
14
Maison, 165 m²

449 995 € 2 727 €/m²
Maison • 165 m² • 7 pièces • 4 chambres • Ter. 1 400 m²

Saint-Porchaire (17250)

MAISON D'ARCHITECTE DE 165M² SUR UN TERRAIN DE 1 400 M² Très belle maison d'architecte en ossature bois (bardage composite) construite en 2018 sur une belle parcelle de 1 400 m². Idéalement située dans un joli village avec tous les commerces de proximité et à +/- 20/25 min de Rochefort, Saintes ou de la côte et ses plages ! LA MAISON :165m² sur 7 pièces dont 4 chambres - L'entrée ouvre sur une belle pièce de vie très lumineuse de 48m² avec cuisine ouverte - Un petit salon TV et dans sa continuité un bureau - Une belle suite parentale sur près de 20m² - Buanderie / cellier - A l'étage : 3 chambres avec chacune sa salle d'eau dont une en suite, ouverte sur le toit-terrasse de 15m² offrant une vue panoramique sur la campagne environnante LES EXTERIEURS : parcelle de plus de 1 400 m², entièrement close (clôture rigide panneaux soudés), sans vis-à-vis, avec une belle et grande terrasse bois de 34m² et une plus petite côté ouest de 7,5m². Beau jardin arboré avec de nombreux fruitiers (cerisier, pommier, prunier et noyer) et un puit. Terrain piscinable. Portail coulissant électrique (visiophone). LES DEPENDANCES : - Un grand garage / atelier de 40m² avec portes auto - Un carport de 35m² directement accessible de la buanderie de la maison - Une petite cabane en bois de 16m², isolée et aménagée en petit bureau CHAUFFAGE ET ISOLATION : Pompe à chaleur (chauffage au sol sur tout le RDC) intégrant ballon eau chaude. Cheminée (marque Stüv ) avec double ouverture (sur la pièce de vie et le petit salon). Isolation extérieure laine de bois, volets électriques (commande unitaire et/ou centralisée), double vitrage partout, menuiserie en alu. Cette maison, très lumineuse, offre un confort de vie sans égal. Tout aussi originale que confortable, elle a été conçue avec des matériaux nobles, de qualité et dans une logique d'optimisation de consommation énergétique. Respectueuse de l'environnement et économique ! VISITE VIRTUELLE ET PHOTOS COMPLEMENTAIRES SUR DEMANDE. Honoraires : 4,65 % TTC inclus charge acquéreur (430 000 € hors honoraires) Agent commercial Sextant France - Stephanie Mollard - 06 10 29 16 72 (7/7j - 9/20h) - Plus d'informations sur réf. 23251